[부동산 상식]집이 경매를 당했어요! 어떻게 해야 하나요? - 1편

안녕하세요? 자본주의생존가  입니다.

즐거운 주말 보내셨나요? 내일이 월요일이라 또 한 주를 준비해야 하는 시간이긴 하지만, 다음 주에는 설 명절이 있어서 그나마 기분 좋은 한 주를 맞이할 것 같습니다.

살다 보면 별 일이 다 생긴 다지만, 많은 사람들이 평생 한번 당하기도 어렵고, 또 당하지 않았으면 하는 일 중 하나가 살고 있는 집이 경매에 넘어가는 일일 것입니다. 집이 경매를 당하게 된다면, 주변에 어디 도움을 청하기도 어렵고, 또 보증금을 못 돌려받으면 어쩌나 하고 걱정도 될 텐데요.

이번 시간에는 살고있는 집이 경매에 당했을 때 어떻게 대처해야 하는지 알려드리고자 합니다.

먼저 알아두어야 할 것이 있는데요. 바로 경매의 종류입니다.
경매에는 두 가지 종류가 있는데, 경매를 당하는 원인에 따라서 다음의 두 가지 경매로 나누어 부릅니다.

첫 번째는 강제 경매입니다.
강제 경매란, 채무자 (대출을 받은 사람)이 채권자 (대출을 해주는 사람)에게 신용대출 등 담보 없이 돈을 빌렸는데, 돈을 갚지 못한 경우에 당하게 됩니다.
가장 흔하게 접할 수 있는 케이스는 신용카드빚을 갚지 못해 경매를 당하게 되는 경우입니다.  실제로 강제 경매에 나온 물건들을 보면 채권자가 신용카드사인 경우가 적지 않은데요, 신용카드를 과도하게 사용하고 그 빚을 갚지 못한다면 가지고 있는 집을 경매를 당할 수도 있으니 신용 카드를 사용할 때에는 본인의 상환 능력에 맞는 사용이 필요합니다.

두 번째는 임의 경매입니다.
임의라는 말은 무작위라는 뜻의 임의가 아니라, 맡길 임 (任), 뜻 의(意) 자의 임의입니다.
즉, 주택담보대출처럼 담보 대출을 받았으나, 빚을 갚지 못하는 경우에 담보로 건 물건을 경매에 넘기는 경우가 임의 경매입니다. 담보 대출을 받는 순간, 그 집에는 근저당이 설정되죠? 근저당은 대표적인 말소 기준 권리라는 것을 권리분석에서 이미 살펴보셨을 것입니다.

[기본개념] 경매 초보를 위한 권리분석 가이드 1편 - 말소기준 권리

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근저당 계약을 했다는 것은, 달리 말해 채권자에게 ‘만약 제가 대출을 갚지 못한다면, 이 담보물을 매각해서 돈을 가져가도 좋다‘는 동의 계약을 한 것이나 다름없습니다. 그러니 경매를 당하지 않으려면 원리금 상환을 잘해야겠지요.

만약 본인이 진 빚으로 본인의 집이 경매에 넘어간다면 본인의 책임이겠지만, 임차인 입장에서는 집주인이 빚을 채권자에게 갚지 못한 경우에 살고 있는 집이 경매에 넘어가서 억울한 경우가 발생하곤 합니다.

그렇다면, 임차인의 입장에서 살고 있는 집이 경매를 당한다면 어떻게 대처해야 할까요?

만약 본인이 채무자라면, 빚을 갚아서 경매를 취하하는 방법 말고는 대책이 없습니다. 하지만 임차인의 입장에서는 이런 경우 굉장히 억울하기도 하고, 혹시나 보증금을 돌려받지는 못하지 않을까 걱정이 많으실 거예요.

사실 이미 집이 경매에 넘어갔다면, 임차인 입장에서는 손을 쓸 방법이 없긴 합니다. 경매를 취하하도록 만들 수도 없고, 집주인이 잠적하는 경우가 많기 때문이죠.

만약 살고 있는 집이 경매에 당했는데, 본인이 전, 월세로 살고 있다면 대항력 유무에 따라 보증금을 전액 돌려받거나, 일부 돌려받거나, 한 푼도 돌려받지 못할 수도 있습니다. 일부라도 돌려받는다면 다행이지만, 한푼도 돌려받지 못한다면 굉장히 억울하겠죠?
그렇기 때문에, 가장 중요한 것은 사전에 경매에 당할만한 집에 계약을 하지 않는 것입니다. 하지만 미래를 알 수는 없기 때문에, 임차인이 할 수 있는 대처 방법을 조금이나마 알려드리겠습니다.

1)     월세 임차인이라면, 월세 내는 것을 중단합니다.
경매에 당했는데 주인에게 월세를 꼬박꼬박 내고 계시는 분이 종종 계시는데, 절대 그렇게 하시면 안 됩니다. 만약 나중에 경매가 취하되더라도, 낸 월세만큼을 월세 보증금에서 차감하면 되기 때문에, 만약 경매에 당했는데 집주인이 세입자에게 “왜 월세를 내지 않느냐?”라고 묻는다면 “경매나 먼저 취하시켜라. 아니면 나갈 테니 보증금을 돌려달라“ 라고 당당하게 요구하시면 됩니다. 이 경우 집주인의 사정으로 계약이 취소되는 것이기 때문에, 세입자가 유리합니다. 그리고 사실, 본인이 경매를 당했는데 월세를 요구할 집주인도 아마 거의 없을 것입니다.
아파트에 거주 중이라면 공용 관리비는 납부하지 않으셔도 됩니다. 이는 공용 관리비는 낙찰자가 부담해야 한다는 판례가 있기 때문인데요. 따라서 입찰을 하는 입장이라면 미납 관리비가 얼마인지 파악하는 것도 중요합니다.
하지만 본인이 사용한 공과금 (전기, 수도, 가스 등)은 낙찰자가 부담하지 않아도 되기 때문에, 이들 공과금은 실제 사용한 사람이 내야 합니다. 낙찰자가 물어줘야만 하는 것은 어디까지나 "공용 관리비" 만 해당합니다.

2)     대항력 여부 확인하기
만약 계약 당시 이미 근저당이 설정되어있던 집을 계약했다면, 대항력이 없을 것입니다. 하지만, 혹시 모르니 살고 있는 집의 등기부등본을 떼서 본인의 전입신고일과 어떤 것이 빠른지 확인해보세요. 전입신고일 이후에 생긴 근저당 등으로 경매를 당한 것이라면, 보증금을 모두 돌려받을 수 있으므로 누군가 경매 낙찰을 받아올 때까지 마음 편히 기다리시면 됩니다.

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만약 대항력이 없는 임차인이라면, 안타깝게도 배당 순위에 따라 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 하지만 본인이 소액 임차인의 조건에 해당하는 금액의 보증금으로 살고 있다면, 소액 임차인 최우선 변제로 보증금의 일부를 돌려받을 수 있습니다.

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그리고 되도록, 경매 입찰자에게 호의적으로 대해 주시는 것이 좋습니다. 그래야 입찰자들이 적극적으로 경쟁해서 조금이라도 높은 가격으로 낙찰을 받을 확률이 높아지기 때문이죠. 물론 귀찮은 일이긴 하지만, 높은 금액으로 낙찰이 되어야 본인이 돌려받을 수 있는 돈이 조금이라도 늘어난다는 사실을 아셔야만 합니다.

3)     배당 신청하기
만약 본인이 대항력이 있는 임차인이라면 배당 신청은 자유롭게 하시면 됩니다. 배당 신청을 한다면 배당 순위에 따라 낙찰금에서 보증금을 받을 수 있고, 만약 돌려받지 못한 금액은 낙찰자가 물어줘야 하기 때문이지요.
하지만 대항력이 없는 임차인이라면, 되도록 배당 신청을 해야 합니다. 배당 신청을 하지 않으면 배당 순위에 포함되지 않기 때문에, 본인이 아무리 배당 순위가 빠르더라도 낙찰금에서 한푼도 돌려받을 수 없습니다. 또한, 소액 임차인 최우선 변제도 받을 수 없으므로, 반드시 배당 종기일 내에 법원에 방문하여 배당 신청을 해야합니다.

배당에서 본인이 얼마나 돌려받을 수 있는지 어떻게 확인할 수 있을까요?

우선, 소액 임차인이라면, 소액 임차인 최우선 변제의 최대 금액 이하의 금액을 돌려받을 수 있습니다. 하지만, 소액 임차인 최우선 변제로 돌려받을 수 있는 최대 금액은 낙찰 금액의 50% 이므로, 낙찰 금액이 높을수록 더 많은 돈을 돌려받을 수 있습니다.
소액 임차인 최우선 변제에 해당하지 않는다면, 배당 순위에 따라 배당을 받게 되는데요. 배당 순위가 빠른 채권자부터 낙찰금에서 돈을 받기 때문에, 임차인보다 앞선 순위의 채권자가 배당금을 많이 가져간다면 임차인은 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 발생합니다.

예를 들어, 1순위 채권자의 채권 금액이 5천만 원이고, 2순위인 임차인이 받아야 할 보증금이 5천만 원이라고 가정해 봅시다 (소액 임차인이 아니라고 가정해봅시다). 이 집이 6천만 원에 매각되었다면, 먼저 경매 진행 금액을 빼고, 1순위 채권자가 낙찰금에서 5천만 원을 돌려받고, 나머지 금액을 임차인이 돌려받을 수 있습니다. 즉, 천만 원도 안 되는 금액밖에 받을 수 없는 것이죠.

보증금을 전액 배당받지 못하는 경우라면, 안타깝지만 낙찰자에게 아무런 책임을 물을 수 없습니다. 빚을 진 것은 낙찰자가 아니라, 채무자인 전 주인이기 때문이지요. 이 경우 보증금을 돌려받고 싶다면 전 주인에게 소송을 걸어서 돌려받아야 합니다만, 이미 망해서 경매를 당한 채무자에게 보증금을 돌려받을 수 있는 확률은 아마도 극히 낮을 것입니다. 이 부분은 좀 더 세입자를 보호해주는 법이 있으면 좋겠지만, 현재 상황에서는 돌려받을 수 있는 방법이 없습니다. 그러니 되도록 경매당할 위험이 높은 집은 피하는 것이 좋고, 전세 보증 보험을 들어놓는 것이 좋습니다. 전세 보증 보험은 임대인도 들어야 하는 것이 맞다고 생각하지만, 그렇지 않은 경우가 많고, 자신의 돈은 자신이 지키지 않으면 아무도 지켜주지 않습니다. 따라서, 전세 보증 보험은 꼭 들어 놓으시는 것을 추천드립니다.

4)     원만한 명도 합의하기
명도란, 낙찰자가 기존에 살고 있는 임차인이나 집주인을 내보내고 부동산의 사용을 위한 상태로 만드는 것을 의미합니다. 쉽게 말해, 살고 있는 사람을 내보내는 일이지요.
경매에 낙찰되어 잔금을 납부하는 순간 말소 기준 권리 이후의 모든 권리는 소멸되고, 소유권이 낙찰자에게 넘어가므로 점유자는 집을 비워줘야만 합니다. 만약 비워주지 않는다면 낙찰자는 부동산 강제 인도 명령 집행을 통해 점유자를 내보낼 수 있는 권리가 있습니다. 그러므로, 점유자는 낙찰자와 명도에 대해서 원만하게 합의하는 것이 중요합니다.
명도 합의에서, 낙찰자가 원하는 것은 점유자가 집을 빠른 시간 안에 비워주는 것입니다. 그것 이외에는 원하는 사항이 없기 때문에, 임차인의 입장에서는 잘 협의를 해서 원하는 기간과 되도록 만족할만한 이사비를 받는 것이 중요하겠죠.
하지만, 이사비는 법적으로 강제되는 것이 아니고, 그저 합의를 원만하게 하기 위해 낙찰자가 호의를 베푸는 것입니다. 이사비를 과도하게 부른다면 낙찰자는 부동산 강제 인도 명령을 집행할 것이므로, 적당한 수준에서 이사비를 받고 나가는 것이 좋습니다.
하지만 만약, 본인이 배당 신청을 했고 전액 배당받는 임차인이라면, 이사비를 요구하지 못합니다. 그저 임대차 계약이 종료되고 보증금을 돌려받아 이사 나가는 임차인과 다를 것이 없으므로, 이런 경우 이사비를 요구하며 버틴다면 오히려 낙찰자가 부당 이익 반환 청구 소송으로 임차인에게 돈을 요구할 수도 있으니, 순순히 집을 비워주는 것이 옳습니다.
또한, 낙찰자의 인감도장이 찍힌 명도 합의서와 인감 증명서가 없다면, 배당 기일에 법원에 출석하더라도 배당금을 반환받을 수 없으므로, 보증금을 반환받아 이사를 나가고 싶다면 낙찰자와 잘 합의하는 편이 좋습니다. 어차피 나갈 거, 한 푼이라도 벌어보자는 욕심으로 버티다가는 오히려 손해를 볼 수 있으니 조심하세요.

이번 시간에는 경매를 당했을 때 임차인의 입장에서 행동 요령을 말씀드렸습니다.
경매를 당하는 일은 임차인 입장에서는 굉장히 스트레스받는 일이고, 또한 보증금을 돌려받지 못한다면 가계 경제에도 크나큰 타격을 받을 수 있는 매우 좋지 않은 일입니다. 그렇기 때문에, 애초에 경매를 당할만한 집을 계약하지 않는 것이 중요합니다.
경매를 당할 위험이 높은 집을 확인하는 법은, 글이 길어질 것 같아 다음 글에서 설명드리는 것으로 하고 이번 글은 이만 줄이도록 하겠습니다.