안녕하세요? 부자를 꿈꾸는 부자학생 입니다.
오늘 소개해드릴 개념은, 경매뿐만이 아니라 알아두면 실생활에도 큰 도움이 되는 "주택 임대차 보호법"입니다.
법 얘기가 나오니까 벌써부터 따분하고 머리가 아프시죠?
그렇지만 주택 임대차 보호법은 현재 전세, 월세로 살고 계시거나, 세를 주고 계신 분들에게도 알아두면 많은 도움이 되는 법입니다.
최대한 필요한 내용만 압축해서, 이해하기 쉽도록 설명드릴 테니, 겁먹지 말고 차근차근 읽어보세요!
1. 주택 임대차 보호법이란?
주택 임대차 보호법을 설명드리기에 앞서, 이 법이 뭘 보호해 주는 법인지 설명드리겠습니다.
단어를 잘 풀어보면 답이 나와있는데요,
즉, 주택을 임대 (빌려주는 것, 집주인) - 임차 (빌리는 것, 세입자) 했을 경우, 보호를 해 주는 법입니다.
보호를 해준다고 하는데, 누구를 보호해 주는 법일까요?
답은, 임차인 (세입자)를 보호해준다입니다.
상식적으로, 집주인과 세입자 중에서 세입자가 약자이지요? 법은 약자를 보호하기 위해 만들어졌기 때문에
따라서 주택 임대차 보호법도 상대적으로 약자인 임차인을 보호해 주는 법입니다.
그렇다면 구체적으로 어떻게 임차인을 보호해주는 걸까요?
2. 임차인이 임대인에게 대항할 수 있는 힘 (대항력)을 준다!
앞서 말씀드린 것처럼, 집주인에 비해 세입자는 힘없는 약자입니다.
이 법이 없었던 시절에는, 집주인이 "방 빼!" 하면 계약 기간이 남아있어도 힘없는 세입자는 방을 비워줘야 했습니다.
또는 계약 기간이 끝나서 보증금을 받아야 이사를 가는데, "내가 지금 사정이 안 좋아서, 보증금 못 줘!" 하면 보증금을 받아낼 길이 없었죠.
두 경우 모두 세입자 입장에서는 난처한 상황입니다.
하지만 주택 임대차 보호법이 생김으로써, 임차인은 "계약 기간"과 "보증금"을 보호받을 수 있습니다.
이렇게 임차인에게 생기는 힘을 바로 "대항력"이라고 합니다.
대항력은 집주인뿐만 아니라, 제 3자에게도 힘이 있습니다 (이게 매우 매우 매우 중요합니다).
즉, 계약 기간 동안 집주인이 바뀌거나, 집이 경매에 넘어가더라도 계약 기간과 보증금을 보호받을 수 있습니다.
3. 대항력의 발생 요건
임차인에게 힘을 주는 대항력! 정말 좋은 힘이죠? 하지만 대항력은 아무에게나 주어지는 것이 아닙니다.
대항력이 발생하기 위해서는 "전입 신고"와 "부동산 점유"가 필수적입니다.
이사를 한 후, 전입 신고를 하지 않았다면 대항력이 생기지 않고, 집주인이나 제 3자로부터 아무것도 보호받을 수 없습니다.
전입 신고를 하기 위해서는 구청이나 주민센터에 신분증, 도장, 전월세 계약서를 들고 가서 하면 됩니다.
(세대주가 방문하는 것이 아니라면, 세대주 신분증, 가족 관계 증명서 등이 추가로 필요할 수 있습니다)
또한, 해당 부동산 (주택)을 점유하고 있어야만 합니다. 즉, 그 집에 살고 있지 않으면 전입 신고를 했어도 대항력이 생기지 않습니다.
또 한 가지 중요한 사실은, 대항력은 전입 신고한 다음날 자정 (오전 12시)부터 효력이 발생한다는 사실입니다.
즉, 근저당이나 가압류 등의 등기 날짜와 전입신고 날짜가 8월 27일로 같다면, 근저당과 가압류가 더 먼저 보호받는 권리가 됩니다.
대항력은 8월 28일부터 효력이 발생하기 때문이죠.
이 개념은 권리 분석을 다루면서 다시 언급하겠습니다.
4. 대항력의 효과
대항력이 무엇이고, 어떻게 발생하는 힘인지 이해가 되셨나요?
앞서 대항력은 "계약 기간"과 "보증금"을 보호받을 수 있는 힘이라고 했습니다.
그렇다면, 구체적으로 어떻게 보호받을 수 있는 것인지 알아보겠습니다.
1) 계약 기간
주택 임대차 보호법에서, 계약 기간은 "2년"을 보장받을 수 있다고 명시되어 있습니다.
계약 기간이 2년보다 짧거나, 명시되어있지 않은 경우에도 2년의 계약 기간을 보장받을 수 있습니다.
즉, 전월세 계약을 1년짜리로 했더라도 2년 동안은 집을 비워주지 않아도 됩니다 (물론, 법적으로는 그렇다는 말입니다.)
2) 계약 기간의 갱신
계약 기간이 끝나기 6개월 ~ 1개월 전까지 임대인이 임차인에게 "계약을 갱신하지 않겠다 (갱신 거절)"는 통보를 하지 않거나,
임차인이 계약 종료 1개월 전까지 임대인에게 갱신 거절 통보를 하지 않은 경우에는, 자동으로 이전 계약 조건과 동등한 조건으로 계약 기간이 연장됩니다.
이를 "묵시적 계약 갱신"이라고 합니다. 즉, 같은 보증금과 같은 기간 동안 계약이 연장되었다고 보는 것이죠.
이 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 이사를 가겠다고 통지를 할 수 있지만, 통지한 날로부터 3개월 이후에 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
3) 보증금
대항력이 있는 임차인은 보증금을 전액 보장받을 수 있습니다.
만약 2년의 계약 기간이 끝났더라도 보증금을 반환받지 못했다면 보증금을 받을 때까지 그 집에 거주할 수 있습니다.
간혹 월세 집주인 중에, 청소비라는 명목으로 이사 갈 때 보증금을 깎고 돌려주는 경우가 있는데, 이런 경우 법적으로 반환을 요구할 수 있습니다.
왜냐면 집의 수리, 도배, 청소 등의 비용은 민법 623조에 "임대인의 의무"라고 명시되어 있기 때문입니다.
(단, 계약서상에 청소비를 낸다라는 항목이 있는 경우에는, 계약 시 합의한 것으로 보아 청소비를 어쩔 수 없이 내야 합니다)
오늘은 주택 임대차 보호법이란 무엇인지, 그리고 대항력이란 무엇인지 알아보았습니다.
다음 편에서는, 확정일자와 소액 임차인 최우선 변제에 대해서 다루겠습니다.
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