[기본개념]확정일자와 소액 임차인 최우선 변제란 무엇일까? 주택 임대차 보호법 - 2편

안녕하세요? 부자를 꿈꾸는 부자학생 입니다.

지난 시간에는 주택 임대차 보호법과 대항력이란 무엇인가에 대해 다루었습니다.

간단히 요약하자면, 대항력은 전입신고와 주택을 점유하고 있을 때 발생하며, 대항력이 있다면 집주인 또는 제삼자로부터 계약기간과 보증금을 보장받을 수 있다는 내용이었습니다.

이번 시간에는, 확정일자와 소액 임차인 최우선 변제에 대해 다루어보겠습니다.

설명에 앞서, 배당에 대해 간단히 설명드리겠습니다.

 

1. 배당이 무엇인가요?

이미지 출처: 로톡

경매는 돈을 빌린 사람 (채무자)이 돈을 갚지 못했을 때 돈을 빌려준 사람 (채권자)이 돈을 돌려받기 위해 하는 행위라고 말씀드렸었죠?

법원에서 물건을 매각하고 난 후, 현금을 채권자들에게 순서대로 돌려주는 행위를 "배당"이라고 합니다.

예를 들어, 나채무 씨가 A 은행에서 5000만 원, B 은행에서 3000만 원을 빌렸는데 돈을 갚지 못했다고 가정해 보겠습니다.

이때 나채무 씨가 소유하고 있는 집이 1억 원이라고 한다면, 이 집만 팔아도 A, B 은행은 빌려준 돈을 돌려받을 수 있겠죠?

나채무 씨의 집이 매각된 이후, A, B은행은 빌려준 돈 모두를 돌려받을 수 있게 됩니다. 그러고도 2000만 원이 남죠.

하지만 만약 나채무 씨의 집이 7000만 원 짜리였다고 한다면? A 은행과 B 은행 중 한 은행은 1000만 원을 덜 돌려받게 됩니다.

그렇다면, 서로 손해를 보지 않기 위해 먼저 받으려고 싸움이 일어나겠죠?

이때, 법원에서는 먼저 돈을 빌려준 사람의 돈을 먼저 돌려줍니다. 상식적으로도 이게 맞죠.

즉, 법원에서는 날짜가 빠른 순서대로 돈을 돌려주기 때문에, 날짜가 빠를수록 유리합니다.

즉, 날짜가 빠른 권리부터 먼저 보호를 받을 수 있고, 이것을 위해 확정 일자가 필요합니다.

 

2. 확정일자란 무엇인가요?

이미지 출처: 대한민국 정책브리핑

전입 신고를 하러 임대차 계약서를 주민 센터에 들고 가면, 센터 직원 분께서 이런 질문을 하실 겁니다.

"확정 일자도 받으시겠어요?" 하고요.

확정 일자가 무엇이길래 받으라고 하는 걸까요? 전입 신고를 해서 대항력만 얻으면 보증금이랑 계약 기간을 보장받을 수 있지 않나요?

쉽게 말해 확정 일자를 받는다는 것은, 임대차 계약서가 확정 일자에 실제로 존재했음을 증명하는 것입니다.

경매에서 모든 권리는 날짜가 빠른 순서대로 보호받는다고 앞서 말씀드렸는데요.

만약 확정 일자가 없다면, 부동산 중개업자와 짜고 가짜 계약서를 만들어서 배당 순위를 빠르게 할 수 있는 우려가 있겠죠?

즉, 원래는 2-3순위로 배당받아야 할 사람이 날짜를 조작하여 1순위로 배당을 받게 된다면, 원래 1순위였어야 할 채권자가 피해를 보게 될 것입니다.

이것을 막기 위해, 확정 일자나 등기 날짜가 빠른 순서대로 배당을 해 주는 것이지요.

 

3. 전입 신고와 확정 일자의 관계

전입신고와 확정일자를 헷갈려하시는 분들이 많은데, 정리하면 이렇습니다.

전입 신고: 대항력에 영향

확정 일자: 배당 순서에 영향

즉, 전입 신고 날짜가 근저당이나 가압류 등 (이런 권리들을 기준 권리라고도 부르는데, 이에 대해서는 나중에 다루겠습니다) 보다 빠르면 대항력을 권리들보다 먼저 인정받게 되고,

확정 일자가 빠르면 배당금을 더 빠른 순위로 받을 수 있는 것이지요.

아래 그림을 통해 이해가 되셨으면 좋겠네요 (아래에서 배당금을 받는 사람은 "임차인"입니다)

1, 2번의 경우는 어찌 됐든 전입신고가 기준 권리보다 빠르기 때문에 임차인은 보증금 전액을 보장받을 수 있습니다.

하지만 3번의 경우가 문제인데요, 전입 신고가 기준 권리보다 느리면 보증금을 보장받을 수 없습니다.

확정 일자가 기준 권리보다 빠르더라도, 배당 순서는 전입신고일을 기준으로 판단하게 되는데요.

상식적으로 부동산 임대차 계약을 하고 잔금을 다 치렀는데 한참 후에 이사를 들어가는 경우는 말이 안 되죠.

그래서 확정일자가 전입 신고일보다 빠른 경우에는 전입 신고일을 확정일자로 봅니다.

따라서, 전월세로 사시는 분들에게는 전입 신고가 무엇보다도 중요합니다.

전입신고를 빨리 하면 확정 일자에 관계없이 보증금 전액을 배당금 또는 낙찰자로부터 받을 수 있기 때문입니다.

꼭 경매를 위해서가 아니라, 집을 전월세로 빌려서 사시는 분들이라면 이 사실을 꼭 명심하셔야 합니다.

위 그림에서 3번에 해당하는 사람은 경우에 따라 배당금을 돌려받을 수도 있고, 한 푼도 돌려받지 못할 수도 있습니다.

어떻게 보면 가장 안타까운 분들이죠..

그런데 만약 보증금이 전재산인 분들이라면? 전재산을 날리게 되므로 길바닥에 나앉게 되는 억울한 상황이 생길 수 있습니다.

하지만, 다행히 그런 분들도 보증금을 일부 돌려받을 수 있는 제도가 있습니다.

이를 "소액 임차인 최우선 변제"라고 합니다.

 

4. 소액 임차인 최우선 변제가 무엇인가요?

소액 임차인 최우선 변제란, 보증금이 전재산인 가난한 분들을 보호하기 위해 만들어진 제도입니다.

보증금이 전재산인 가난한 분들이, 경매로 인해 보증금을 돌려받지 못하고 길거리로 나앉으면 안 되기 때문에,

보증금이 일정 금액을 넘지 않는다면 배당 순위와 상관없이 가장 먼저 돈을 돌려주는 제도를 "소액 임차인 최우선 변제"라고 합니다.

그렇다면 "가난함"의 기준이 있어야겠지요?

기준이 없다면 너도 나도 억울함을 호소하며 보증금을 돌려달라고 할 테니까요.

최우선 변제를 받기 위해서는 의 요건은 다음과 같습니다.

1. 보증금이 일정 금액 이하인 소액 임차인일 것

여기서 일정 금액은 기준 시점과 지자체별로 기준이 다릅니다.

금액과 지자체별 기준에 대한 자세한 내용은 다루기에는 내용이 많으므로, 아래 링크로 대체하겠습니다.

http://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=5&cciNo=2&cnpClsNo=2

2. 경매 개시 결정 전에 "대항력 요건 (전입신고와 주택 점유)을 갖출 것

여기에서도 확정 일자와는 상관없이 대항력의 요건을 갖추어야 한다고 하니, 전입 신고가 얼마나 중요한 지 한 번 더 강조합니다.

전입 신고, 꼭 하세요!

3. 배당 종기일 이전에 배당 신청을 할 것

이 부분도 굉장히 중요한데요, 배당 요구를 신청할 수 있는 마감 기한 (배당 종기일)까지 배당 신청을 해야 합니다.

그렇지 않으면 최우선 변제를 받을 수 없습니다.

4. 최우선 변제의 한계

최우선 변제가 있더라도, 무조건 보증금을 모두 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다.

최우선 변제의 요건을 갖추더라도 지자체별 한도 금액까지만 변제를 받을 수 있으며,

경매 낙찰금의 50% 까지만 최우선 변제가 가능합니다.

이해를 돕기 위해 예를 들어보겠습니다.

나전세씨는 2019년부터 서울에서 5000만 원에 전세를 살고 있습니다. 

어느 날, 나전세씨가 살고 있는 집이 경매에 넘어갔다는 말을 듣게 되었습니다.

나전세씨는 대항력이 없어 자칫 잘못하면 보증금을 날릴 수 있는 상황입니다.

다행히 나전세씨는 근저당보다 늦긴 했지만 전입 신고와 주택 점유를 하고 있는 상태이고, 배당 종기일 전에 배당 신청을 했습니다.

나전세씨가 살고 있는 집이 7000만 원에 경매 낙찰되었다고 가정했을 때, 나전세씨가 최우선 변제로 돌려받을 수 있는 돈은 얼마일까요?

• 우선, 2019년 기준 소액임차인의 기준은 1억 1천만 원입니다. 그리고, 서울시의 최우선변제 한도는 3700만 원입니다.
• 하지만, 나전세씨의 집은 7000만 원에 낙찰되었으므로, 50%인 3500만 원까지만 최우선 변제를 받을 수 있습니다.
• 따라서, 나전세씨는 보증금 5000만 원 중, 최우선 변제로 3500만 원만 돌려받을 수 있습니다.

예시로 보니, 최우선 변제에 대해 이해가 되시나요? 

 

지금까지 주택 임대차 보호법에 대해서 임차인의 입장에서 다루어 보았습니다.

경매 투자를 하는 입장에서는 가장 중요한 사실만 알면 됩니다.

임차인이 대항력이 있다 (기준 권리보다 전입 신고가 빠르다) → 물어줄 보증금이 있을 수 있다. (경매 낙찰 금액에 따라 없을 수도 있다)

임차인이 대항력이 없다 → 물어줄 보증금이 없다 (임차인이 얼마를 잃게 되든 투자자 입장에선 신경 쓰지 않아도 된다)

이 사실을 항상 염두에 두고 입찰가를 계산해보시면 될 것 같습니다.