[부동산 상식] 집이 경매를 당했어요! 어떻게 해야하나요? - 2편

안녕하세요? 자본주의생존가  입니다.

지난 시간에는 집이 경매를 당했을 때, 임차인의 입장에서 무엇을 해야 하는지에 대해 다루어 보았습니다.

집이 경매를 당했어요! 어떻게 해야 하나요? - 1편

집이 경매를 당했어요! 어떻게 해야 하나요? - 1편

요약하자면 1) 월세와 관리비를 내지 않는다 (단, 공과금은 내야 한다), 2) 본인의 대항력 여부를 확인한다. 3) 배당 신청을 한다. 4) 낙찰자와 명도 합의를 잘한다. 였습니다.

사실 위의 네 가지는 집이 경매를 당하지 않는다면 전혀 몰라도 되는 사실들입니다. 살면서 경매를 당한다는 것은 정말 무서운 일이니까요.
그렇다면 경매를 당하지 않도록 예방하려면 어떤 점을 주의해야 할까요?
사실 아무리 조심해도 미래란 어떻게 될지 모르는 일이기 때문에, 경매를 당할지 당하지 않을지는 알 수 없습니다. 아무리 조심해도 경매를 당하려면 얼마든지 당할 수 있으니까요.
하지만 그 확률은 집을 계약할 때 주의만 한다면 최소한으로 줄일 수 있는데요. 지금부터 그 방법을 한번 알아보도록 하겠습니다.

먼저, 채권최고액이라는 단어의 뜻을 아셔야 합니다. 네이버 백과사전에는 채권최고액에 대해 다음과 같이 설명하고 있습니다.

채권최고액이란 근저당으로 담보되는 채권은 현재 또는 장래에 발생할 채권으로 일정한 금액을 한도로 설정되며, 이를 채권최고액이라고 한다. 일반 채권에 비해 우선변제권이 있는 금액의 한도로 표시하는 채권최고액은 실제 채권보다 20~30% 높게 설정된다. 이는 대출받은 회사나 개인이 이자를 연체하거나 채무액을 변제하지 못할 경우에 대비해 은행에서 높게 설정하는 것이다.

백과사전에 나와있는 말이지만, 조금 어렵게 느껴지시죠?
채권이란, 쉽게 말해 돈을 빌려준 사람이 돈을 돌려받을 권리입니다.
은행에서 주택 담보 대출을 받는다고 가정해 봅시다. 그러면 은행에서는 주택에 대해 근저당을 설정하게 되는데요.
이때 집을 담보로 빌렸을 때 채권최고액이라는 것을 설정하여, 그 금액의 한도 내에서만 은행이 돈을 빌려주게 됩니다.
쉽게 설명드리자면, 주택을 담보로 1억 원을 빌린다고 가정하면, 1억 원에 대한 근저당이 설정되게 됩니다. 하지만 설명을 잘 보시면, 이자를 연체하거나, 빌린 돈 (채무액)을 갚지 (변제하지) 못할 경우에 대비해 20~30% 높게 설정한다고 되어있죠?
따라서, 1억 원을 빌렸다면, 채권최고액은 1억 2천만 - 1억 3천만 원 정도로 설정되게 됩니다.
그래서 등기부등본을 보면, 실제 빌린 금액이 1억 원이지만, 그것보다 높은 금액이 근저당으로 설정되어있는 것을 확인하실 수 있습니다.
하지만 은행에서 대출받은 돈은 1억 원이므로, 1억 원을 갚으면 근저당을 말소할 수 있게 되지요.

하지만, 근저당을 말소하지 않는 경우도 있는데요. 이는 채권최고액이 "현재 또는 장래에 발생할 채권의 최대 금액" 이기 때문에, 1억 원을 갚았더라도 다시 돈을 빌릴 의사가 있다면 채권최고액 내에서 돈을 다시 빌릴 수 있기 때문입니다.

그렇기 때문에, 부동산 임대차 계약을 맺을 때에는 등기부등본을 확인하여, 근저당이 있다면 채권최고액을 확인할 필요가 있습니다.
채권최고액을 통해 집주인이 이 집을 담보로 얼마의 돈을 빌렸는지 확인할 수 있기 때문입니다.

앞서 채권최고액이란 무엇이고, 왜 확인해야 하는지 이해하셨다면, 다음 단계로는 계약하고자 하는 집의 매매 시세를 알아야 합니다.
임대차 계약을 하려고 하는데 매매 시세는 왜 알아야 할까요?
이는, 집주인이 은행으로부터 받은 담보대출이 집의 매매가의 몇 % 정도 되는지를 가늠해보기 위함입니다.

쉬운 예로, 만약 1억 원짜리 아파트에 들어가서 살기 위해 임대차 계약을 한다고 가정해 보겠습니다.
이 집의 전세가는 8000만 원인데요. 부동산을 계약하려고 등기부등본을 봤더니 채권최고액이 8400만 원이라고 되어있었다고 가정합시다.
그렇다면, 이 집의 주인은 대출을 7000만 원 정도 끼고 이 집을 샀다는 얘기가 됩니다.
만약 이 집을 계약했는데, 집주인이 은행에 보증금 8000만 원을 받아 돈을 갚는다면, 근저당권을 말소시킬 수 있을 것입니다.
하지만, 가끔 보증금으로 대출을 갚지 않고, 자신의 갭투자를 위해 투자금으로 써버리는 경우가 있는데요. 이런 경우, 임차인의 보증금까지 해서 집 주인은 1억 원의 집으로 1억 5천만원의 빚을 지게 되는 것입니다. 그리고 이런 무리한 갭투자를 했다가 나중에 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하고, 집을 경매당하게 되는 경우에 임차인은 보증금을 돌려받지 못하게 되는 안타까운 경우가 발생하게 됩니다.

일반적으로, 채권최고액과 보증금의 합이 매매 시세의 70-80%를 넘지 않는 선에서 계약을 하라고들 얘기합니다. 물론, 근저당이 없는 집이라면 더할 나위 없이 좋겠지요. 즉, 위의 예로 든 집은 되도록 계약하지 않는 편이 좋다는 얘기입니다.

하지만, 무조건 계약을 하면 안 되는 것은 아닙니다. 보증금 8000만 원을 주기 전에, 계약할 때 계약서에 "보증금으로 대출을 전액 상환하여 근저당을 말소하겠다"라는 특약을 넣는 것입니다. 그리고 만약 근저당 말소가 되지 않을 시에는, 계약을 파기할 수 있다는 내용도 넣어주면 계약을 하는데에 문제가 없습니다. 단순하지만, 매우 중요한 내용이므로 전세를 계약하실 때 집에 근저당이 걸려있다면, 위 내용을 계약서에 꼭 넣어달라고 요구하세요. 만약 요구를 거절한다면, 그 집은 계약하지 않는 것이 현명합니다.

만약 월세를 계약하시는 경우라면, 집에 근저당이 있어도 크게 상관은 없습니다.
월세 보증금은 일반적으로 소액 임차인에 해당하는 수준의 경우가 많고, 소액 임차인이라면 보증금을 일부 돌려받을 수 있기 때문이죠.

오히려 월세 세입자라면, 집주인이 경매를 당했을 때 오히려 돈을 버는 경우도 있습니다. 앞선 글에서 경매를 당한 경우에는 월세와 공용 관리비를 내지 않아도 된다고 말씀드렸죠? 월세를 내지 않더라도, 집주인은 어차피 경매를 당해 보증금을 돌려줄 수 없는 상황이고, 집이 경매에서 낙찰된다면 낙찰금에서 보증금을 돌려받을 수 있기 때문에, 느긋하게 기다리면서 누군가 집을 낙찰받아 내 보증금을 돌려주기를 기다리면 됩니다. 그렇다면 매월 나가는 월세와 공용 관리비가 나가지 않고, 보증금을 전액 돌려받는 경우라면 공짜로 거주를 하는 셈이기 때문에 돈을 버는 것이나 마찬가지죠. (물론, 그렇다고 해서 월세집이 경매를 당하기를 바라지는 마시고, 배당 신청은 꼭 하셔야 됩니다.)

임차인의 입장에서, 경매를 당해 보증금을 잃게 되는 상황을 방지하기 위한 한 가지 방법이 더 있습니다.
바로, 전세 보증 보험을 들어놓는 것인데요. 사실 이 보증 보험은 임대인이 드는 것이 맞지 않나?라는 생각도 있지만, 일반적으로 보증 보험을 들어두는 임대인은 잘 없습니다.
그렇기 때문에, 내 소중한 보증금을 지키기 위해서라도, 보증 보험을 들어놓는 편이 좋습니다.

이미지 출처: 네이버 블로그

전세 보증 보험이란, 전세 계약 종료 시 임대인이 임차인에게 보증금을 반환하지 못하는 상황에 대비해 반환을 받을 수 있도록 책임지는 보험 상품이라고 할 수 있는데요. 이에 대한 자세한 설명은 HUG 홈페이지에 자세히 나와있으며, 아래와 같습니다.

• 신청 기한
  - 신규 전세 계약: 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날로부터, 전세 계약기간의 1/2가 경과하기 전. 즉, 1년 정도라고 보시면 될 것 같습니다.
  - 갱신의 경우: 갱신 전 전세계약만료일 이전 1개월로부터 갱신 전세계약서상 전세 계약기간의 1/2가 경과하기 전
• 보증 대상
  단독, 다가구 주택, 연립, 다세대 주택, 아파트, 주거용 오피스텔
  - 단, 주거용 오피스텔은 공인중개사가 전세 계약서상 주거용으로 표기되어야 하며, 구분등기 필수
  - 단독 (다중주택), 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 노인복지시설, 근린생활시설은 보증대상이 아님.
• 보증채권자
  임대인과 전세 계약을 한 임차인 (개인, 법인, 외국인)
• 보증 금액
  보증 한도 이내에서 보증 신청인이 신청한 금액
• 보증 기간
  보증서 발급일로부터 전세계약기간 만료일 후 1개월
• 보증 한도
  주택 가격에서 선순위 채권 (전세 보증금보다 우선 변제권이 인정되는 담보채권)을 뺀 금액.
• 보증 조건
  - 주택의 인도와 전입 신고를 마치고, 전세 계약서상 확정일자를 갖출 것.
  - 보증 대상 주택의 건물과 토지 모두 동일 임대인의 소유일 것. (우리나라에서는, 건축물과 토지는 별도의 부동산으로 보기 때문에, 건물과 토지 모두 동일인의 소유일 경우에만 보증이 된다는 뜻입니다)
  - 보증 대상 주택 소유권에 대한 권리 침해 (쉽게 말해, 말소 기준 권리 6가지)가 없을 것.
  - 전입세대 열람내역 확인 결과, 타 세대의 전입 내역이 없을 것 (단독, 다가구 제외)
  - 전세권이 설정된 경우, 공사로 이전하거나 말소할 것
  - 건축물대장 상 위반건축물이 아닐 것
  - 전세 계약기간이 1년 이상일 것
  - 전세 보증금 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하
  - 공인중개사가 확인한 전세계약. (즉, 직거래는 해당되지 않습니다.)
  - 선순위 채권이 주택 가격의 60% 이하일 것. (단, 단독, 다가구의 경우 80% 이하)
  - 선순위 채권과 전세보증금의 합이 주택 가격을 넘지 않을 것.
  - 보증기간 동안 주택임대차 보호법 상의 대항요건 (전세계약, 전입신고, 점유)을 유지해야 함.
  
  
• 자세한 내용은 주택도시 보증 공사 홈페이지 참고

어떠세요? 그래도 전세 보증보험을 들어둔다면 그나마 안심이 되겠지요? 그리고 전세보증보험의 보증 조건을 보면, 전세 계약 시에 제가 말씀드렸던 조건 (채권최고액과 보증금의 합이 주택 가격의 7-80%)과 어느 정도 일맥상통하는 것을 알 수 있습니다.

물론, 위에 나온 내용들을 바탕으로 조심을 한다고 하더라도, 경매를 당하는 일을 막지 못할 수도 있습니다. 하지만, 그 확률로 최소한으로 줄이고, 보증 보험을 든다면 보증금도 돌려받을 수 있으므로, 좀 더 안심하고 전세 계약을 할 수 있겠지요?
아무쪼록 이 글을 읽으시는 여러분들은 전, 월세 계약 시에 꼭 주의를 하시길 바라고, 살고 계신 집이 경매에 넘어가더라도 침착하게 대처하여 소중한 보증금을 지킬 수 있었으면 좋겠습니다.