[기본개념] 경매 초보를 위한 권리분석 가이드 1편 - 말소기준권리

안녕하세요? 부자를 꿈꾸는 부자학생입니다.

경매를 시작하기에 앞서, 가장 기본이 되는 것은 권리 분석입니다.
권리 분석이라고 해서 벌써부터 어려운 단어처럼 느껴지시죠?
절대 그렇게 어렵지 않습니다. 결론부터 말하자면, 경매에 나오는 물건 중 대부분은 권리적으로 문제가 없는 물건입니다.
따라서, 권리적으로 문제가 없는지만 판별할 수 있다면 초보자도 권리 분석을 하고, 경매를 시작할 수 있습니다.

부동산에는 여러 가지 권리들이 얽히고설켜있습니다.
앞서 소개해드린 임대차 보호법과도 관계가 있는데요. 복잡한 개념들은 투자하면서 공부해도 될 개념들이 많기 때문에
초보자가 경매를 시작하면서 꼭 알아야 할 기초적인 개념 먼저 짚어드리도록 하겠습니다.

차근차근 알아볼 테니, 너무 겁먹지 마시고 천천히 따라오세요!

이미지 출처: 네이버 블로그

1. 권리 분석이라는 게 뭔가요?

부동산에 어떤 권리가 얽혀있고, 이 중에서 낙찰자가 임차인에게 물어줄 돈이 있는지를 따져보는 것을 "권리 분석"이라고 합니다.

임대차 보호법 개념에서, 전입 신고를 하면 대항력이 생긴다는 내용을 말씀드렸습니다.
그리고, 대항력은 제삼자인 낙찰자에게도 보증금 반환을 요구할 수 있다는 것을 말씀드렸습니다.
잘 기억이 나지 않으신다면, 주택 임대차 보호법 편을 참고해주세요!

https://rich-student.tistory.com/5

[기본개념]세입자를 보호하는 힘! 주택 임대차 보호법 - 1편

https://rich-student.tistory.com/6

[기본개념]확정일자와 소액 임차인 최우선 변제란 무엇일까? 주택 임대차 보호법 - 2편

즉, 권리 분석은 이 한 마디로 요약할 수 있겠습니다.

"임차인이 전입신고를 말소 기준 권리 설정 일보다 빨리 했는가?"

2. 말소 기준 권리라는 게 뭔데요?

말소 기준 권리를 설명 드리기 전에, 등기부 등본 상에 다음의 여섯 가지 권리들이 기재되어 있는 경우가 있습니다.
말소 기준 권리란, 이 여섯 가지 권리들 중 가장 빠른 권리를 뜻합니다.

1) 근저당
2) 저당
3) 담보가등기
4) 경매개시결정
5) 가압류
6) 압류

각각 권리에 대해서 자세히 설명하려면 개념이 복잡해지고 어려워집니다. 초보자분들은 개념이 헷갈리고 머릿속에 안 들어오실 겁니다.
저 권리들이 어떻게, 왜 설정되고, 어떤 효력을 갖고 있고, 무슨 뜻이고 이런 설명은 투자하는 입장에서 중요한 부분이 절대 아닙니다.
우리는 돈을 벌고자 경매를 공부하는 것이지, 경매 시험을 치기 위해 공부하는 것이 아니기 때문입니다.
중요한 것은, 저 권리들 중 등기부 등본에 가장 빠른 날짜에 등기된 권리보다 세입자의 전입 신고일이 빠른가?입니다.

물론 단어의 뜻을 아는 것은 중요하지만, 실제 경매 물건을 보면서 "아, 이 집은 XX은행에서 돈을 얼마 빌려서 근저당이 잡혔나 보네. 채권최고액이 얼마니까 어쩌고저쩌고... 근저당이 어쩌고저쩌고..." 하면서 생각할 시간이 없습니다.
그 시간에, 권리적으로 문제가 있는지 없는지만 빠르게 판단하고, 물건의 정보, 시세, 주변 여건 등을 파악하는데 시간과 노력을 쏟는 것이 현명합니다.
그리고 저 단어의 뜻을 모른다고 권리분석이 안 되는 것도, 손해를 보는 것도 아닙니다.
권리분석은 단어 뜻을 몰라도, 어떤 권리가 말소 기준 권리이고, 임차인의 전입일 중 어떤 것이 빠른가만 보면 해결됩니다.

다시 한번 강조하겠습니다.

"경매는 돈을 벌기 위해 하는 것이지, 경매 시험을 치기 위해 공부하는 것이 아닙니다."

저 여섯 가지 개념이 무엇을 뜻하는지에 대해서는, 나중에 시간이 있다면 설명할 기회가 있을 것 같습니다.

말소 기준 권리는 위의 여섯 가지 권리들 중 가장 날짜가 빠른 것이라고 말씀드렸죠?
말소 기준 권리는 경매 낙찰 시 자신과 자신보다 느린 권리들을 모두 말소시킵니다.
그래서 "말소 기준 권리" 라고 부르는 것이죠.
즉, 말소 기준 권리와 그보다 느린 권리들은 낙찰자가 책임을 질 필요가 전혀 없습니다.
1억짜리 집에 근저당, 압류 등등이 100억원이 걸려있더라도 경락 이후에는 낙찰자가 1원도 물어줄 필요가 없습니다.

3. 글로만 봐서는 이해가 안 가요! 예시를 보여주세요!

구체적인 사례를 통해 이해를 하시는게 더 이해가 잘 되실 거라 생각해서, 권리 분석에 대해 예시를 통해 설명드리겠습니다.

위 물건은 순천시의 아파트로, 감정가 9,400만 원, 6차까지 유찰되어 최저가 26,952,000원부터 시작하는 물건입니다.
여기까지만 보면, "9400만 원짜리 아파트를 2700만 원에 살 수 있는데 왜 아무도 안 사가지?"라는 생각이 드실 수도 있습니다.
심지어 8002만 원, 4717만 원에 낙찰받은 두 분은 대금을 미납했고, 입찰일에 2명밖에 오지 않았습니다.

왜 그런 걸까요? 9400만 원짜리 아파트를 8002만 원, 4700만 원에 살 수 있으면 좋은 것 아닌가요?
혹시 저 집에 무슨 문제가 있는 건 아닐까요? 임차인이 경매 낙찰받으면 죽이겠다고 협박이라도 했을까요?

이 문제에 대한 해답은, 아래에서 권리분석을 하면서 차근차근 설명드릴 테니 잘 따라와 주세요.

1) 우선 맨 오른쪽 등기사항/소멸 여부를 확인해보셔야 합니다. 여기에는 등기부등본상 기재되어있는 권리들이 순서대로 나열되어 있습니다.
그중에서, 아까 말씀드렸던 여섯 가지 권리를 찾아봅시다.

2) 소유권을 제외한 가장 빠른 권리는 2017-01-06 익산신용협동조합에서 설정한 (근)저당입니다. 이 근저당이 말소 기준 권리가 됩니다.

3) 말소 기준 권리를 확인하셨다면, 이제 임차인을 봅시다. 임차인은 2014-05-30에 전입신고를 하시고, 2017-08-08에 확정일자를 받으셨네요. 보증금 6500만 원이 있으시고요.
전입신고일이 말소 기준 권리가 설정된 2017-01-06보다 빠르므로, 임차인은 대항력이 있습니다.
즉, 이 물건을 낙찰받으면 임차인의 보증금을 낙찰자가 물어줘야 합니다.

4) 임차인은 배당신청을 하셨네요. 배당신청을 했다면 확정일자를 봐야 합니다.
확정일자가 2017-08-08이므로, 에스비아이저축은행이 설정한 가압류 다음의 순위로 들어가겠네요. 
배당에 대해서는 나중에 자세히 다루겠지만, 요약하자면 경매 낙찰금에서 배당권자가 순서대로 돈을 돌려받게 되는데, 1등은 익산신용협동조합, 2등은 에스비아이저축은행, 3등은 임차인이 되겠습니다.
그런데 1등에게 물어줘야 하는 돈이 5억 8천만 원이므로, 이 물건을 매각해서 저 돈을 갚기엔 턱없이 부족하네요.
즉, 낙찰 금액에서 임차인이 받을 수 있는 돈은 1원도 없습니다.

5) 그렇다면 임차인은 보증금 6500만 원을 돌려받을 수 없을까요?
아니요. 임차인은 대항력이 있는 임차인이므로, 낙찰자가 6500만원을 전액 배상해야 합니다.
즉, 감정가 9400만 원짜리인 이 아파트는 2700만 원에 낙찰을 받더라도 2700+6500=9200만 원을 주고 이 집을 사야만 합니다.

이것을 생각하면서, 이제 기일 입찰 내역을 다시 한번 봅시다.

위의 설명을 듣고 나니 두 번이나 낙찰을 포기한 이유가 이해되시나요?
저 아파트의 시세가 만약 9400만 원이 맞다고 한다면, 첫 번째로 낙찰받았던 정ㅇㅇ 님은 80,029,900+65,000,000=145,029,900원에 이 아파트를 사야 합니다. 두 번째로 낙찰받은 김ㅇㅇ 님은 47,177,000+65,000,000=112,177,000원에 이 아파트를 사야 하고요.
이제 왜 이 아파트가 계속 미납이 되고, 유찰이 되는지 이해가 가시나요?
정ㅇㅇ 님과 김ㅇㅇ 님은 권리 분석에서 실수해서 손해를 보게 된 것입니다.
낙찰 후 대금을 미납하면 입찰 보증금을 돌려주지 않거든요.

저 두 분이 말소 기준 권리 여섯 가지의 개념을 알고있는지는 알 수 없습니다.
하지만, 우리는 말소 기준 권리 여섯가지의 뜻을 모르면서도 저분들이 왜 손해를 입었는지는 이해하였습니다.
즉, 권리의 단어 뜻이 중요한 것이 아니라, 권리 분석을 실제로 어떻게 하는가가 중요합니다.

이번 글은 또다시 강조를 하면서 마치고 싶습니다.
경매를 하시면서 항상 이 문장을 마음속에 새기시기 바랍니다.

"경매는 돈을 벌기 위해 하는 것이지, 경매 시험을 치기 위해 공부하는 것이 아닙니다."