[부동산 상식] 이 글을 보면, 부동산 중개 수수료 (복비) 계산이 쉬워집니다.

안녕하세요? 자본주의생존가 입니다.

요즘 날씨가 갑자기 추워지고, 또 신종 코로나가 유행이어서 특별히 건강에 유의해야 하는 것 같습니다.
이 글을 읽으시는 여러분 모두 추위에 감기 걸리지 않도록 조심하시고, 외출하실 때에는 꼭 마스크를 착용하셔서 혹시 모를 전염에 잘 대비하

셨으면 좋겠습니다.

 

이번 시간에는 부동산 중개 수수료, 즉 복비를 어떻게 계산하는지 알아보려고 합니다.
요즘은 인터넷에 정보가 워낙 잘 되어있어 웬만하면 중개비를 속여서 장사하는 중개인이 없습니다.
중개 수수료는 법적으로 정해진 상한선이 있기 때문에, 계산법을 잘 알고 계시면 굳이 인터넷을 찾아보지 않고도 중개사가 수수료를 과도하게 요구하는지 아닌지 판단할 수 있겠죠?

그리고 만약 중개사가 과도한 수수료를 요구해서 이미 수수료를 지급했다면, 어떻게 대처해야 하는지도 알아보도록 하겠습니다.

중개비는 거래 유형 (매매/임대차)에 따라, 거래하는 부동산의 종류 (주택/주거용 오피스텔/주택 외 부동산)에 따라 다른 계산법을 적용합니다. 계산 방법을 보여드릴 테니 천천히 따라오세요.

먼저 매매 거래 시의 중개 수수료 계산법을 알려드리겠습니다.

매매 거래 시, 매매 대상이 주택인지, 주거용 오피스텔인지, 주택 외 부동산 (업무용 오피스텔, 상가, 토지 등) 인지에 따라 그 상한 요율과 한도액이 달라지게 됩니다.
주택 매매 거래의 경우는 거래 금액에 따라 상한 요율과 한도액이 달라지며, 주택 외 부동산은 거래 금액과 관계 없이 상한요율이 동일하게 적용됩니다.

<주택의 경우>

우선 주택을 먼저 살펴보면, 2억 원 미만의 부동산을 매매 거래하는 경우에는 상한요율과 한도액을 모두 적용받게 되는데요.
이를 달리 말하면 5000만 원 미만의 주택을 매매하는 경우, 4166만 원까지는 0.6%의 수수료가 발생하지만, 4167만 원부터 5000만 원까지는 25만 원에서 1원이라도 넘는 수수료를 받을 수 없습니다.

예시) 4200만 원에 거래 시: 4200 x 0.6% = 25.2 -> 25만 원만 내면 됨 (2000원은 내지 않아도 됨)

5000만 원 - 2억 원 미만의 부동산의 경우는 1억 6천만 원까지는 0.5%의 상한 요율을 적용받지만, 그를 초과하는 주택은 80만 원에서 1원이라도 더 받는다면 과다한 수수료를 받은 셈이 됩니다.

예시) 1억 6500만 원에 거래 시: 16500 x 0.5% = 82.5 -> 80만 원만 내면 됨 (25000원은 내지 않아도 됨)

2억 원 이상의 경우는 각 금액별 상한 요율만 적용받게 되고, 상한 금액은 없습니다.

예시) 7억 원에 거래 시: 70000 x 0.5% = 350 -> 상한금액이 없으므로, 350만 원이 수수료임.

9억 원 이상의 경우는 0.9% 이내에서 중개사와 매수/매도인이 협의하여 수수료를 결정합니다.

<주거용 오피스텔>

주거용 오피스텔의 조건이 맞는 경우에만 주거용 오피스텔로 분류가 됩니다.
여기서 주거용 오피스텔은, 비고에 쓰여있는 것과 같이 다음의 두 가지 조건을 만족해야 합니다.

- 전용 면적이 85제곱미터 이하
- 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕 시설을 갖출 것

위 조건을 갖춘 주거용 오피스텔이라면, 거래 금액과 상관없이 0.5%의 상한 요율을 적용받습니다.
계산 방법은 주택 매매와 동일하게, 거래 금액에 상한 요율인 0.5%를 곱해서 구합니다.

예시) 1억 원에 거래 시: 10000 x 0.5% = 50 -> 50만 원이 수수료 (상한 금액 없음)

<주택 외 부동산>

주택 외의 부동산은 9억 원 초과 주택과 동일하게 0.9%의 상한요율 이내에서 협의하여 수수료를 계산합니다.

임대차 거래 시 중개 수수료 계산하는 방법을 설명하기에 앞서, 환산 보증금이라는 것을 이해하고 넘어갈 필요가 있습니다.
앞서 말씀드린 것처럼, 매매 거래 시 중개 수수료는  매매 대금을 바탕으로 보수요율을 곱해 계산합니다.

그렇다면 월세는 어떻게 계산할까요?

만약 보증금 1000만 원에 월세 50만 원짜리 집이라고 가정한다면, 이 집의 거래 금액은 1000만 원일 까요? 50만 원? 50만 원 x 12 = 600만 원일까요?
월세는 이렇게 따지기 애매하기 때문에, 환산 보증금 제도라는 것을 이용해 계산합니다.
월 차임 (월세)과 보증금을 이용해, 전세 보증금처럼 생각해서 중개 보수를 계산하는 것이죠.

환산 보증금은 다음과 같이 계산합니다.

차임 x 100 + 월세 보증금 = 환산보증금

즉, 위에서 설명드린 보증금 1000만 원에 월세 (차임) 50만 원인 집의 경우, 환산 보증금은 50 x 100 + 1000 = 6000만 원에 거래한 것으로 생각하는 것입니다.

환산 보증금에 대해 이해했으니, 이제 임대차 계약 시 중개 보수를 계산하는 방법을 설명드리겠습니다.

임대차는 아무래도 매매 거래보다는 가격이 저렴하기 때문에, 거래 금액의 구간이 매매 거래에 비하면 작습니다.
한도액과 상한 요율도 매매 거래에 비해 낮습니다. 아무래도 임대차를 하는 사람은 매매 거래를 하는 사람보다는 돈이 적은 사람일 확률이 높기 때문에, 일종의 배려인 셈이죠.

그럼 위에서 언급한 보증금 1000만 원, 월세 50만 원짜리 집의 수수료를 계산해볼까요?

1000/50을 환산 보증금으로 계산하면 50 x 100 + 1000 = 6000만 원에 전세 계약을 한 것과 동일하게 생각하므로, 중개 수수료는 6000만 원에 상한 요율을 곱해 계산합니다.
즉, 6000 x 0.4% = 24만 원인 셈이죠.

나머지는 매매 거래와 동일하게, 보증금에 상한요율을 곱해서 계산하면 되므로 동일하게 이해하시면 되겠습니다.

위에서 계산한 중개 수수료는 법적으로 정해진 것입니다. 저기서 단 한 푼이라도 더 받는다면 중개사는 법적인 처벌을 받을 수 있습니다.
일부 악독한 중개업자들이 과도한 보수를 요구하는 경우가 종종 있으므로, 나쁜 말로 호구가 되지 않으려면 잘 알아둬야겠죠?

이미 수수료를 지불한 경우에도 중개사에게 돌려달라고 할 수 있는데요. 중개 보수 영수증 또는 예금 이체 내역이 있다면 아래와 같이 돌려받을 수 있습니다.

• 중개보수 영수증: 부동산에 수수료를 지급했다면, 영수증을 줍니다. 영수증에 기재된 금액이 본인이 지불한 금액과 반드시 일치해야 하고, 만약 그 금액이 상한선을 초과한다면, 초과한 금액에 대해 반환을 요구할 수 있습니다. 만약 반환을 거부한다면, 지자체의 담당 부서에 고발할 수 있습니다. 중개인이 고발되면 6개월 이내의 영업 정지를 당하게 되고, 심한 경우 중개사 자격이 정지되거나 등록이 취소되기 때문에, 중개사들이 순순히 돌려줄 수밖에 없습니다.
• 예금 이체 내역: 또 한 가지 팁은, 중개 수수료를 줄 때 현금이 아니라 계좌이체로 건네주는 것입니다. 만약 영수증을 분실하거나 받지 못한 경우에도 이체 내역이 있다면 이체 내역을 증거로 중개사에게 반환을 요구할 수 있습니다.

법적으로 정해진 수수료를 받는 것이 당연한 이치이지만, 일부 악독 중개업자는 중개 보수 상한이 있다는 것을 잘 모르는 학생이나 노인분들을 대상으로 과도한 수수료를 챙기기도 하는 사례가 있습니다.
따라서, 미리 알고 있다면, 그런 악독 중개업자가 요구하는 과도한 수수료를 거절하고, 적절한 수준의 보수를 주고받을 수 있겠죠?
물론 요즘은 인터넷이 워낙 발달되어있다 보니 그런 악독 중개업자가 거의 없지만, 그래도 조심하는 게 좋습니다.

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글 내용 중 잘 이해되지 않는 부분은 댓글을 남겨 주시면 답변해 드리겠습니다 ^^