[기본개념] 권리 분석을 위해 경매 초보가 꼭 알아야 할 말소 기준 권리 6가지

안녕하세요? 자본주의생존가 입니다.

여러분 모두 설 명절은 잘 보내셨나요? 이번 설 명절은 날씨가 그렇게 춥지 않아서 밖에 돌아다니기도 좋았던 것 같습니다.
다들 새해 복 많이 받으시고, 2020년 새해에는 모두 부자로 한 발짝씩 더 나아가는 한 해가 되시길 기원하겠습니다.

이번 시간에는, 권리 분석의 기초라 할 수 있는 말소 기준 권리에 대해서 배워보겠습니다.
경매를 처음 접하는 초보라면, 권리 분석을 위해 이 개념을 꼭 이해하셔야 합니다.
경매를 하면서 중요한 것이 몇 가지 있지만, 권리 분석은 기초적이면서도 손실을 확실하게 막아주는 것이므로, 절대로 실수하면 안 됩니다.
이번 글을 통해 말소 기준 권리에 대해서 정확히 이해하신다면 경매를 시작함에 있어 필수적인 것 한 가지를 배우시는 것이므로, 경매를 처음 접하는 초보라면 잘 읽어보시고 이해하시면 앞으로 경매를 하시는데 많은 도움이 될 것 같습니다.

말소 기준 권리에 대해서는 권리 분석의 기초를 다뤘던 지난 글에서 한번 살펴본 적이 있는데요.
말소 기준 권리란, 자신을 포함하여 자신보다 후순위에 있는 권리들을 지우고, 그에 따라 낙찰자가 물어줘야 하는 돈이 달라진다는 것이 중요하다고 했던 바 있습니다.

이에 대한 자세한 내용은 지난 글을 참고해 주세요!

[기본개념] 경매 초보를 위한 권리분석 가이드 1편 - 말소기준권리

[기본개념] 경매 초보를 위한 권리분석 가이드 1편 - 말소기준권리

이번 시간에는, 지난번에 넘어갔던 각 말소 기준 권리가 의미하는 바가 무엇인지 이해하는 시간을 갖도록 하겠습니다.

말소 기준 권리는 사실 법적으로 정해져 있는 용어는 아닙니다.
사실 경매를 하는 사람들이 아래 소개할 6가지 권리를 하나의 개념으로 부르기 편하게 하기 위해서 만들어낸 용어인데요.
기본적으로 말소 기준 권리는 경락 (경매 낙찰)을 받았을 때 낙찰자가 물어줄 돈이 있는지 없는지를 판단하기 위한 기준이 되는 권리라고 이해하시면 되겠습니다.
한마디로, 말소 기준 권리보다 느린 권리에 대해서는 낙찰자의 책임이 없다고 할 수 있겠습니다.

말소 기준 권리에는 다음의 6가지가 있다고 배웠었습니다.

• 근저당
• 저당
• 담보가등기
• 압류
• 가압류
• 경매개시 결정 (임의, 강제)

6가지 말소 기준 권리 중 등기부등본에 등기된 날짜가 가장 빠른 것을 말소 기준 권리라고 합니다.

이 6가지 권리는 임의 경매냐 강제 경매냐에 따라 달라지게 되는데요.
임의 경매의 경우 근저당, 저당, 담보가등기가 기준이 되고, 강제 경매의 경우 압류, 가압류, 경매 개시 결정이 기준이 됩니다.

임의 경매, 강제 경매는 담보를 제공했느냐 하지 않았느냐의 차이에 따라 나누어 부르지만, 경매 투자자의 입장에서는 별 차이가 없습니다.
각 경매의 차이가 궁금하시다면, 지난 글을 참고해주세요!

집이 경매를 당했어요! 어떻게 해야 하나요? - 1편

집이 경매를 당했어요! 어떻게 해야 하나요? - 1편

 

지난 글에서는 각 말소 기준 권리의 뜻을 자세히 다루지는 않았습니다.
왜냐면, 그 뜻을 아는 것보다 물어줄 돈이 있는지 없는지만 판단을 빠르게 하는 것이 더 중요하기 때문입니다.
하지만 지식의 범위를 넓혀서 나쁠 것은 없습니다.
그리고 경매와 권리 분석에 대하여 정확하게 이해하는 데 도움을 주기도 하므로 각각의 권리에 대해서 자세히 다뤄보도록 하겠습니다.

• 저당: 생활 속에서 "저당 잡혔다"라는 말은 한 번쯤 들어보신 적이 있으시죠?
  저당이란, 어떤 물건 (부동산이나 귀중품 등 금전적인 가치가 있는 물건)을 은행이나 전당포 등에 담보로 맡기고 돈을 빌리는 것을 말합니다. 하지만 일반적으로 경매에서는 저당보다는 다음에 설명드릴 근저당을 더 많이 보게 되실 것입니다.
• 근저당: 근저당은 저당의 하위 개념이라고 보시면 됩니다만, 저당에 비해서는 돈을 빌리는 사람이 편리한 개념입니다.
  만약, 아파트를 저당 잡아 1억 원을 빌렸다고 가정해봅시다.
  저당의 경우는 1억 원을 빌리면 1억의 원금을 모두 갚아야 합니다.
  하지만, 근저당 1억 원을 설정한다면, 1억 원의 한도 내에서 자유롭게 돈을 갚거나, 추가로 빌릴 수 있습니다.
  즉, 1억 원을 빌렸다고 할 때 5천만 원을 갚았다가 다시 돈이 필요하다면 추가로 돈을 빌리는 것이 가능합니다.
  이런 편리함 때문에, 현실적으로는 대부분 저당보다는 근저당을 설정하고 돈을 빌려줍니다.
• 담보가등기: 담보가등기 또한 현실에서는 거의 찾아보기 힘든 권리 중 하나인데요. 저당, 근저당과 마찬가지로 담보가등기도 부동산을 담보로 하여 돈을 빌리는 것은 같습니다.
  저당 또는 근저당을 설정한 채권자는 빌려준 돈을 돌려받지 못한다면 경매를 신청하여 현금을 회수할 수 있습니다.
  하지만, 담보가등기가 걸린 물건은 돈을 갚지 못하면 담보가등기를 설정한 채권자가 부동산의 소유권을 가져올 수 있습니다.
  즉, 현금 대신 부동산의 소유권을 가져옴으로써 빌려준 돈을 회수하는 것이죠.
  하지만 현실적으로 누군가가 돈을 빌리면서 아파트의 소유권을 넘겨주겠다고 약속하는 경우는 흔하지 않으므로, 담보가등기도 실제 경매 물건에서는 찾아보기 힘든 권리입니다.
• 압류: 앞서 압류는 강제 경매에 해당하는 권리라고 말씀드렸는데요. 이는 채무자인 소유자가 부동산을 담보로 걸지 않았더라도 (=동의하지 않았더라도) 채권자가 강제로 부동산의 소유권을 제한하는 것을 말합니다.
  가장 흔한 예시로, 신용 카드 대금을 납부하지 않은 채무자가 가진 재산이 부동산밖에 없다면, 그 부동산을 강제로 빼앗아 경매를 진행하여 현금을 회수하는 경우에, 압류를 설정합니다.
  압류가 걸린 물건은 등기부에 압류가 표시되기 때문에 부동산 거래에 제한이 생기게 되고, 소유자는 마음대로 부동산을 팔 수 없기 때문에 재산을 처분하고 잠적할 수 없게 되는 것이죠.
  하지만 압류는 신청한다고 해서 무조건 등기되는 것은 아니고, 법원에서 압류 결정 판결이 나야만 가능한데요. 압류 결정 판결이 나는 데에는 시간이 걸리기 때문에, 그 사이에 채무자가 부동산을 팔고 도망가버린다면 채권자가 돈을 돌려받지 못하겠죠?
  그렇기 때문에, 다음에 설명 드릴 가압류가 필요합니다.
• 가압류: 가압류는, 압류 결정 판결이 나기 전에 미리 등기부에 해당 부동산이 압류 결정 판결을 기다리고 있다는 것을 확인할 수 있도록 설정하는 등기입니다.
  압류 결정 판결은 빨라야 수개월이 걸리기 때문에, 상대적으로 등기가 빠른 가압류를 설정하여 소유자가 부동산을 함부로 매도하지 못하게 막는 것이죠.
  하지만, 가압류를 걸었다고 무조건 소유권이 제한된다면 억울한 피해자가 생길 수도 있겠죠?
  따라서 소유자는 가압류 이의 신청을 하여 억울하게 가압류가 설정된 경우에는 가압류를 해지할 수도 있습니다.
• 경매 개시 결정: 임의 경매 개시 결정, 강제 경매 개시 결정을 의미합니다.
  임의 경매의 경우는 채무자의 동의가 있으므로, 경매를 신청 즉시 경매가 개시됩니다.
  반면, 강제 경매의 경우 경매 개시에 대한 판결이 있어야 하므로, 시간이 걸린 후에 경매가 개시됩니다.
  하지만, 압류 결정 판결이 이미 있는 경우에는 이미 심의가 완료된 것이므로, 경매가 바로 진행됩니다.
  경매가 개시된 이후에 설정되는 모든 권리들은 무효가 되며, 채무자가 채권자에게 채무를 변제하여 (=돈을 갚아서) 채권자가 경매를 취하하지 않는 이상에는 경매 낙찰이 될 때까지 진행이 됩니다.
  만약 경매 낙찰이 되더라도, 낙찰자가 잔금을 납부하기 전에 채권자가 돈을 돌려받아 경매를 취하한다면, 경매는 무효가 될 수 있습니다.

이번 글을 통해 6가지의 의미를 정확히 이해하셨나요?
경매 초보의 입장에서, 개념을 모두 외우려고 한다면 경매를 시작하는 것이 어려울 수 있습니다.
하지만 거듭 강조드리다시피, 권리 각각의 의미보다는 말소 기준 권리 이후에 나오는 권리들은 경매 낙찰 시에 지워진다는 것이 중요합니다.
하지만, 각각의 의미를 안다면 경매 전반을 이해하는 데에 도움이 될 수 있으므로, 이번 시간에 각각의 권리들에 대해 설명드렸습니다.
이번 글이 말소 기준 권리를 이해하는 데에 도움이 되었으면 합니다.

글이 도움이 되셨다면 공감을 부탁드립니다.
글 내용 중 잘 이해되지 않는 부분은 댓글을 남겨 주시면 답변해 드리겠습니다 ^^