[기본 개념] 경매 낙찰을 받았습니다! 이후에는 뭘 해야하죠? - 낙찰부터 잔금 납부까지

 

 

안녕하세요? 자본주의생존가 입니다.

 

경매 낙찰이 궁금해서 이 글을 읽고 계시는 분이시라면, 혹시 최근에 경매에 도전하셔서 낙찰을 받으신 것인가요?

우선 낙찰을 축하드립니다! 👏👏👏 원하시는 수익을 꼭 얻으셨으면 합니다.

아직 낙찰을 받지 못하신 분이더라도 너무 실망하지 마세요! 

포기하지 않고 도전하다 보면 언젠가 낙찰의 기쁨을 누릴 수 있는 날이 올 것입니다.

 

경매 낙찰 (경락)을 받게 되면 그 이후엔 매각 허가 결정, 잔금 납부 기일 결정, 잔금 납부, 명도 (점유자 내보내기), 수리, 임차 또는 매각의 과정을 거쳐 수익을 거두게 됩니다.

 

 

오늘은 낙찰부터 잔금 납부까지의 과정을 알아볼 건데요.

이 과정을 진행하면서도 신경 쓸 것이 많기 때문에 설명드려보겠습니다.

 

 

 

경매 법정에서 낙찰을 받고 나면 이렇게 생긴 영수증을 받게 됩니다.

 

제가 두번째로 낙찰 받았던 빌라의 영수증입니다^^

 

https://rich-student.tistory.com/42

[빌라 낙찰 후기] 남들이 싫어할 물건을 낙찰받자! 인천 간석동 빌라 경매 낙찰

 

이 낙찰 영수증은 나중을 위해 꼭 가지고 계시는 것이 좋습니다!

혹시 잃어버릴 것을 대비해 사진을 찍어두는 센스도 필요하겠죠~

 

영수증을 받고 법정을 나서면 흔히 말하는 명함 아주머니 부대가 몰려옵니다.

너무 겁먹지 마세요! 이 분들은 대출 중개인으로, 여러분의 부동산 경락잔금 대출을 해주실 분들이십니다!

이 분들께 명함은 최대한 많이 받아두시는 것이 좋고, 번호도 많이 알려주세요.

받은 명함으로 연락을 최대한 많이 해서 최적의 대출 조건을 찾는 것이 유리하겠죠?
먼저 연락이 오는 경우도 있으니 받아주시면 되겠습니다!

 

 

경매에 낙찰받은 후에는 어떤 일이 진행될까요?

우선, 경매 낙찰 후에는 우리에게 2주의 시간이 주어지는데요.

바로 매각 허가 결정과 잔금 납부 기일 결정 때문입니다.

 

 

만약 4월 7일에 낙찰을 받으셨다면 1주일 뒤인 4월 14일에 매각 허가 여부가 결정되고요.

그 1주일 뒤인 4월 21일에 잔금 납부 기일이 정해지게 됩니다.

 

경락 직후에는 무슨 일을 하는 게 좋을까요?

빨리 일을 처리해야 하니 바로 명도를 시도하는 것이 좋을까요?

물론 빠른 명도와 빠른 임차/매각을 통해 수익을 올리는 것도 중요하지만, 낙찰 후 2주일 동안은 대출과 관련된 일을 하시는 것이 좋습니다.

 

아니 시간은 금인데, 왜 그런 것일까요?

그 이유는 낙찰 후 1주일 후에 경매 매각에 대한 매각 허가 결정이 나게 되기 때문입니다.

그 사이에 취하가 되거나 경매 절차상 문제가 있어 낙찰이 무효가 되는 경우도 있는데요.

괜히 매각 허가 결정이 나지 않은 상태에서 세입자를 내보내려고 (이를 명도라 합니다) 협상을 해놨더니 (이 과정에서 얼굴을 붉히게 되는 일이 벌어지기도 합니다.)

매각이 무효된다면 많이 민망한 상황이 벌어지겠죠?

그렇기 때문에 매각 허가 결정이 되기까지는 대출을 알아보시는 것이 좋습니다.

 

그런데, 대출을 알아보기 위해 일일이 은행에 전화를 하거나 방문을 하기엔 시간도 많이 들고 힘들 것입니다.

따라서 우리는 법정에서 만난 명함 아주머니들을 잘 이용해야 합니다.

1주일 동안 가능한 최대한 많은 명함 아주머니들께 연락을 돌려보는 겁니다.

그분들은 본인들이 제휴를 맺은 은행 지점이나 보험사들이 있기 때문에 간편하게, 그리고 다양한 대출 조건을 확인해주죠.

그리고 개인이 직접 지점으로 전화를 걸었을 때보다 조건을 우대해주는 경우도 있으니 아주머니들을 잘 이용해야겠죠?

 

경매 잔금 납부를 위한 대출 상품을 흔히 ‘경락 잔금 대출’이라고 부르는데요.

우리가 대출을 받기 위해서는 어디로 가나요?
당연히 은행이겠죠?

시중 은행들은 크게 1 금융권 (이름 들어본 대기업 은행들.. 신한, 국민, 우리 등)이 있고,

2 금융권 은행 (수협, 신협, 새마을금고 등), 그리고 저축은행들이 있습니다.

그중에서도 1 금융권 은행들은 보통 경락 잔금 대출을 취급하지 않는 경우가 많습니다.

 

따라서 경락 잔금 대출을 취급하는 은행은 보통 2 금융권 은행들인데요.

이 은행들도 지점마다 대출 금리나 한도, 조건 (부수거래 등)이 다른 경우가 있습니다.

그리고 보험사에서도 대출을 취급하는 경우가 있습니다.

이런 것들을 명함 아주머니들께서 친절하게 알아봐 주실 것입니다.

 

대출 조건을 확인할 때 문의해야 할 사항들은 다음과 같습니다.

 

• 대출 한도: 상황에 따라 다르지만, 제 경험상 감정가의 6-70%와 낙찰가의 8-90% 중 낮은 금액만큼 해주는 경우가 많았습니다.
• 대출 금리: 당연히 금리가 낮은 쪽이 유리하겠죠?
• 부수 거래 우대금리: 대출 우대금리를 위해 일정 금액 이상 잔고 유지, 이체 실적, 신용카드 발급, 화재 보험 가입 등 조건을 거는 경우가 있습니다. 이런 걸 부수 거래라고 하는데요. 은행 지점별 실적을 위해 조건을 걸고 그 대가로 금리를 깎아주는 개념으로 보시면 되겠습니다. 부수 거래 중에서도 돈이 많이 들지 않는 조건 (잔고 유지, 이체 실적) 은 하셔도 되고, 신용 카드 같은 조건은 하지 않으셔도 됩니다.
• 대출 상환 기간: 바로 매각을 하시거나, 전세를 놓으실 것이면 상관없지만, 월세를 목적으로 하신다면 중요합니다. 만기 일시 상환인지, 특정 기간 거치 (원금 상환 X) 후 분할 상환인지 따져보셔야 합니다.
• 중도상환 수수료: 대출을 받고 잔금을 납부한 후, 바로 매각하거나 전세를 통해 수익을 올린다면 중도상환 수수료가 중요합니다. 되도록이면 중도상환수수료가 싼 것이 좋겠지요. 또는, 중도상환수수료가 몇 년 후부터 면제인지 확인하는 것이 좋습니다.
• 지점 위치: 경락 잔금 대출은 지점에서 진행하는 경우가 많아, 대출 자서 (계약서 작성)을 위해 직접 방문해야 하는 경우가 있습니다. 물론, 대출 중개인이 찾아와 주기도 하고, 요즘은 코로나 때문에 비대면으로 진행하기도 하지만요.

 

알아볼 것이 많죠? 따라서 낙찰 후 1주일도 그렇게 여유롭지는 않습니다.

대출만 잘 받아도 수익률이 크게 달라지거든요.
그러니 1주일 동안은 열심히 대출을 알아보도록 합시다.

 

1주일 동안 열심히 대출을 알아보면서 기다리셨다면, 드디어 매각 허가가 나게 됩니다.

매각 허가가 난 후 1주일 뒤에 잔금 납부 기일이 정해지는데요.
즉, 납부 기일까지는 잔금을 내셔야 내 집이 되는 것이죠!

 

다시말해, 낙찰을 받은 우리에겐 대출을 알아볼 2주의 시간이 있는 것입니다.

 

매각 허가가 결정되는 1주일 동안은 대출 조건을 알아보라고 말씀드렸는데요.

그럼 나머지 1주일 동안은 무엇을 할까요?

 

나머지 1주일 동안은 추가로 대출을 좀 더 알아보시거나 대출을 받기로 결정한 지점에 방문하여 대출 자서 (계약서 작성)를 진행합니다.

지금까지의 과정을 정리해보면 아래와 같습니다.

 

 

대출 자서는 되도록 빨리 하는 것이 좋고, 대출 실행은 최대한 늦게 하는 편이 유리한 경우가 많은데요.

 

왜 그런 것일까요?

그 이유는 다음 시간에 명도를 설명하면서 말씀드리도록 하겠습니다!

 

이렇게 대출을 받아 잔금 납부 기일 이전에 잔금을 납부하셨다면?

축하합니다! 낙찰된 물건의 소유권은 이제 낙찰자분의 것이 되었습니다! 👏👏👏👏

하지만 이제 시작입니다.
아직 멀고 먼 여정이 남아있는데요.

잔금 납부 이후 과정은 다음 편에 소개해드리도록 하겠습니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

다음 편에서 만나요 ^^