[기본개념] 경매로 돈벌기 좋은 물건이란? - 일반 매매와 경매의 차이

안녕하세요? 자본주의생존가 입니다.

2020년 새해가 된 지 얼마 되지 않은 것 같은데, 어느새 1월이 다 끝나가고 있네요.
여러분들은 새해 결심으로 다짐했던 것들을 잘 실천하고 계신가요?
저는 새해 결심으로 올 한 해 경매로 3건 이상 낙찰받는 것을 목표로 하고 있고, 또한 블로그 포스팅을 한 달에 15개 이상 하는 것을 목표로 하고 있습니다.
여러분도 목표로 하신 것을 잘 이루시는 한 해가 되시길 바라겠습니다.

오늘 주제는, 경매로 돈 벌기 좋은 물건에 대해 다뤄보려고 합니다.
경매는 부동산 투자 방법의 일종이긴 하지만, 경매에서 돈을 벌기 위해서는 일반적인 부동산 투자법과는 다른 방법으로 접근해야 하기 때문에 경매로 돈을 벌고자 하시는 분들은 이 글을 보시고 한 번 생각을 해보시는 것이 좋을 것 같습니다.

우선, 경매와 일반 투자의 차이점을 먼저 이해하는 것이 좋을 것 같습니다.
먼저 우리가 흔히 알고 있는, 일반적인 부동산 투자로 돈 버는 방법은 이렇습니다.

이미지 출처: 한국경제

• 남들이 좋아할 만한 물건을 고른다 (또는, 남들이 미래에 좋아하게 될 물건, 호재가 있는 물건을 고른다).
• 물건의 시세를 분석하고, 지역에 대한 수요와 공급 현황을 분석하여 좋은 가격에 나온 좋은 물건을 매수한다.
• 물건의 시세가 올라갈 때까지 보유한다 (실거주하거나, 전월세를 준다)
• 시세가 오르면 시세차익을 보고 매도한다.

직관적으로 이해가 되시죠? 위에 나열한 방법은 일반적인 사람들이 모두 생각하고 있는 부동산 투자를 하는 방법입니다.
따라서 일반 투자에서는 미래의 시세 상승을 예측해야 하기 때문에, 남들이 좋아하고 또 미래에도 좋아할 만한 물건을 골라야 합니다.
강남 아파트 가격이 오르는 이유가 바로 그 때문이죠. 왜냐하면 우리나라에 강남보다 더 높은 수요를 보이는 지역은 거의 없다고 봐야 하니까요.
만약 미래의 시세 예측을 잘했다면, 부동산으로 돈을 벌 수 있습니다. 
반대로, 예측을 잘못하거나 예기치 못한 상황이 발생한다면 시세가 하락하여 손해를 보겠죠.

하지만, 경매 투자는 일반 투자와 다릅니다.
가장 큰 차이는 바로, 경매에는 경쟁자가 있다는 것이죠.
일반 매매 시장에서는 좋은 물건을 가장 먼저 낚아채가는 사람이 임자입니다.
매수 경쟁이 있다고는 하지만, 강남같이 인기 지역이 아닌 이상에는 딱히 경쟁이랄 것이 없죠.
그리고 경쟁도 경매처럼 동시에 가격을 불러서 가장 높은 금액을 부르는 사람이 사는 것이 아니라, 가장 먼저 계약을 해서 잔금을 치르는 사람이 주인이 되는 게임입니다.
하지만, 경매는 경쟁이 있으므로, 경매로 돈을 벌고자 하는 사람이라면, 일반 투자와는 다른 마인드로 접근하는 것이 수익률을 극대화할 수 있는 방법입니다.

경매에서 좋은 물건을 고르기 위한 마인드는 일반 투자의 마인드와는 다릅니다.

• 남들이 꺼려할 만한 물건을 고른다. (=나도 싫고 경쟁자도 싫어할 만한 물건을 고른다)
• 물건의 시세를 분석하고, 각종 수수료와 세금, 수리비 등을 계산하여 만족할만한 수익률을 올릴 수 있는 입찰가를 결정한다.
• 낙찰이 된다면 예상한 수익률을 달성할 수 있다. 패찰 한다면 다음 물건을 고른다.

가장 중요한 부분은 남들이 꺼려할 만한 물건을 고른다는 것입니다.
왜냐면, 경매는 최저가 이상으로만 입찰한다면 내가 원하는 만큼 싼 값에 물건을 살 수 있는 시장이기 때문입니다.
그리고 싸게 살수록 돈을 더 많이 벌 수 있기 때문에, 그만큼 싸게 사기 위해서는 남들이 꺼려하는 물건을 싼 값에 사야 합니다.
물론 경매에서도 남들이 좋아하는 물건을 살 수 있습니다. 그리고 시세 상승을 노려 시세 차익을 볼 수도 있습니다.

하지만, 남들도 좋아하는 물건은 싸게 살 수 없습니다. 
경쟁자들이 내가 싸게 사도록 놔두지 않기 때문입니다.
심지어 어떤 경우에는, 감정가 혹은 시세보다도 높은 가격에 낙찰되는 경우도 있습니다.

그래도 경매로 낙찰받은 물건의 시세가 상승해서 시세차익을 보면 되는 거 아닌가?라고 물어보는 분들도 계실 겁니다.
네. 시세와 근접한 가격에 사서, 시세가 상승해 돈을 벌었다면 축하드립니다.
하지만, 그런 분들에게는 반대로 묻고 싶습니다.

시세와 근접한 가격으로 살 거라면, 굳이 왜 경매로 사려고 하시나요?
그냥 그 동네 중개업소에 가서 권리적으로 아무런 하자가 없고, 명도를 할 필요도 없는 일반 매매 물건을 사면 되지 않나요?
오히려, 그런 물건은 급매가에 사는 것이 훨씬 낫습니다.

경매 투자를 한다면, 그런 식으로 접근하면 절대 안 됩니다.
경매는 권리 분석도 해야 하고, 낙찰이 되더라도 점유자를 내보내기 위해 명도 협상을 해야 하고, 만약 협상이 잘 되지 않는다면 엄청난 스트레스를 받아야만 합니다.

경매는 절대로 쉬운 투자처가 아닙니다.
일이 잘 풀리지 않는다면, 싸게 낙찰받더라도 명도 때문에 굉장한 스트레스를 받아야 하는 시장이 경매시장입니다.
그렇기 때문에, 경매에서 제값에 가까운 금액으로 낙찰받는 것은 정말 어리석은 일입니다.
경매에서는 급매 가격보다 싼 값에 낙찰을 받지 않으면 경매를 하는 의미가 없습니다.
그렇기 때문에, 경매 시장에서는 경쟁자가 쳐다도 보지 않을 물건을 내가 싸게 낙찰받아 돈을 벌 수 있습니다.
일반 매매와는 정반대의 물건을 골라야 한다는 의미이죠.

오늘은 경매 투자에서 돈을 벌기 위해 어떤 물건을 골라야 하는지 다뤄보았습니다.
일반적인 투자 물건 고르는 법과는 정반대의 물건을 고를수록 경매를 통해 벌 수 있는 돈이 크다는 것을 강조하였습니다.
하지만 주의하셔야 할 점은 있습니다.
남들이 싫어할 물건을 골라야 한다고 해서, 지방 소도시나 주변에 부동산도 없을 것 같은 동네의 물건을 고르는 것은 지양해야 합니다.
경매로 돈을 벌기 위해서는 결국 낙찰받은 물건을 팔거나, 임차를 줘서 돈을 벌어야 하는데, 기본적인 수요조차 없는 물건을 낙찰받는다면 매도도 힘들고, 임차를 하고 싶어 하는 사람도 없기 때문입니다.

그렇다면 어디에 있는 어떤 물건을 골라야 할까요? 그것에 대해서는 다음 시간에 다뤄보도록 하겠습니다.

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