[기본개념] 경매 초보를 위한 권리분석 가이드 2편 - 선순위 전세권과 임차권

안녕하세요? 부자를 꿈꾸는 자본주의생존가 입니다.

지난 시간에는 말소 기준 권리에 대해서 알아보았습니다.
요약하자면, "근저당, 저당, 경매개시결정, 가압류, 압류, 담보가등기" 의 여섯 가지 권리 중, 가장 빠른 것을 "말소 기준 권리" 라고 부르고,
말소 기준 권리는 경락 (경매 낙찰) 시 자신과 자신보다 후순위 (날짜가 늦은) 권리를 모두 말소 시킨다고 설명 드렸습니다.
여기서 중요한 것은 "자신도 포함"이라는 점 입니다.

자세한 내용은 지난 번 글에서 확인하시기 바랍니다.

https://rich-student.tistory.com/9

[기본개념] 경매 권리분석 기초 1편 - 말소기준권리

이번 시간에는 선순위 권리와 임차권에 대해서 알아보고자 합니다.

선순위 권리는 말 그대로, 말소 기준 권리보다 날자가 빠른 권리를 말합니다.
이 권리는 당연히 위에서 말씀드린 여섯 가지 권리는 포함이 되지 않습니다.

그렇다면, 선순위 권리는 어떤 것이 있을까요? 일반적으로 "선순위 전세권"을 의미합니다.
물론 선순위 권리는 전세권 이외에도 있으나, 경매에서 가장 자주 볼 수 있는 선순위 전세권에 대해 알아보겠습니다.

이미지 출처: 네이버 블로그

1. 전세권이 무엇인가요?

전세권은 민법에서 정의를 하는 권리로, 다음과 같이 정의하고 있습니다.

"전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용, 주익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다."

법 조항을 들이미니 벌써부터 따분하시죠?
전세권은 1) 전세금 (보증금)을 지급하고, 2) 부동산을 점유한다 는 점에서 전세 계약과 비슷한 점이 있습니다.
하지만 전세 계약과 전세권은 서로 비슷하지만 다른 개념인데요, 어떤 차이점이 있을 지 알아보도록 합시다.

2. 전세 계약 vs. 전세권, 비슷해 보이는데 둘의 차이가 무엇인가요?

전세권은 민법에서 정의하는 물권입니다. 하지만 전세 계약은 이전에 설명드린 바 있는 주택 임대차 보호법에서 정의하는 채권이라는 점에서 차이가 있습니다 (역시 물권이 무엇인지, 채권이 무엇인지는 중요하지 않습니다. 궁금하시면 검색을 하는 수준으로만 아셔도 됩니다).

또한 전세권의 경우 등기부 등본 상에 등기되는 권리이지만 전세 계약은 그렇지 않습니다.
그래서 등기부 등본을 떼보면 전세권은 내용이 적혀있지만, 전세 계약을 한 세입자는 등기부 등본 상에 기재가 되어있지 않죠.
그래서 권리의 순서를 따질 때, 전세권은 등기부 등본 상에 등기된 날짜를 기준으로 하고, 전세 계약은 전입 신고일과 계약서의 확정 일자를 기준으로 순서를 따지게 됩니다.

전세권은 설정하면 최대 10년의 기간을 보장받게 되지만, 전세 계약은 최대 2년의 임대차 기간을 보장받게 됩니다. 

전세권은 임차인이 부동산에 대해서 온전한 사용권을 가지기 때문에, 마음대로 수리를 하거나, 전전세라고 부르는 임차를 해주어도 됩니다 (물론 계약 종료 시 원상 복구의 의무는 있습니다). 하지만, 전세 계약은 부동산을 수리하기 위해서는 임대인의 동의를 얻어야 하고, 전전세가 불가능합니다.

전세권자는 임대인이 전세 보증금을 돌려주지 않으면 보증금을 돌려받기 위해 경매를 신청할 수 있습니다. 하지만 전세 계약자는 대항력이 있더라고 경매를 신청할 수 없습니다.
반면, 전세권자의 전세권은 경매를 신청하거나, 타인의 의해 경매가 개시된 경우 배당 신청을 하면 보증금 전부를 돌려 받는지의 여부와는 상관없이 경락시 전세권이 소멸하게 됩니다. 하지만 전세 계약자는 대항력이 있는 경우 배당 신청 여부와 상관 없이 보증금 전부를 배당금 또는 낙찰자에게 돌려받을 수 있습니다. (여기서도 중요한 것은 "대항력이 있는 경우" 입니다)

말씀드린 내용들을 정리해보면 다음과 같습니다.

전세권과 전세 계약의 차이

전세 계약을 보장하는 주택 임대차 보호법이 민법에서 보장하는 전세권에서 파생되어 나온 개념이기 때문에, 전세권이 전세 계약보다 상위의 개념이라고 할 수는 있습니다.
하지만 둘은 엄연히 다른 개념이고, 미묘하지만 차이가 있으므로 둘을 잘 구분해야 합니다.
그리고 경매를 하는 입장에서는 전세권은 경매를 신청할 수 있고, 경매를 신청하거나 배당을 신청하면 경락 시 소멸한다는 것을 기억해 두시면 좋을 것 같습니다.
이와는 다르게, 전세 계약을 한 임차인은 경매를 신청할 수 없고, 대항력이 있다면 배당 신청 유무와 상관없이 보증금을 전액 보장받는 다는 것도 꼭 기억해 두시기 바랍니다.

경매를 하는 입장에서는 전세권과 전세 계약 모두 말소 기준 권리보다 후순위라면 신경을 쓸 필요가 없습니다. 후순위라면 어차피 낙찰자가 물어줘야 하는 돈은 없기 때문입니다.

3. 임차권이 무엇인가요?

전세권과 더불어 이번 시간에 알아볼 개념은 "임차권"입니다.

임차권은 대항력과 연관이 있는데요. 주택 임대차 보호법 글에서 등장한 적 있는 나전세 씨의 예시를 들어 설명 해보겠습니다.

나전세씨는 대항력이 있는 임차인 입니다. 그런데, 집이 경매에 넘어가게 되었고, 부득이한 사정으로 현재 살고있는 집에서 이사를 가야만 합니다. 이사를 가서 전입 신고를 하면 대항력이 사라진다고 알고 있는데, 전입 신고를 안하자니 또 경매를 당할까봐 두렵습니다. 이런 경우 어떻게 하면 좋을까요?

위의 이야기에서 말씀드린 것처럼, 이사를 간 후 전입 신고를 하게 되면 경매에 넘어간 집을 점유하고 있지 않으므로 대항력이 사라지게 됩니다. 대항력의 요건은 말소 기준 권리보다 빠른 전입 신고와 부동산 점유이기 때문이죠.
그렇지만 이사갈 집에 전입 신고를 안하자니 집주인이 집을 담보로 대출을 받았다가 또 집이 경매에 넘겨질까봐 두려운 상황입니다. 이런 상황에서 나전세 씨가 선택할 수 있는 답은 무엇일까요?

정답은 "경매로 넘어간 집에 대해 주택 임차권을 설정"하는 것입니다.
임차권을 설정하게 되면, 다른 집으로 이사를 가더라도 등기부 등본 상에는 나전세씨의 전입 신고일, 계약일, 점유 개시일, 확정 일자, 임차 보증금이 기재되어, 몸은 이사를 가더라도 서류상으로는 나전세씨가 그 집에 살고있는 것으로 표시되기 때문입니다.
즉, 실제로 부동산 점유를 하고있지는 않으나, 문서상으로는 부동산을 점유하고 있는 상태가 되어 이사 갈 집에 전입 신고를 하더라도 경매로 넘어간 집에 대한 대항력을 잃지 않습니다.

그렇다면, 경매 투자를 하는 사람에게 임차권은 어떤 의미를 지닐까요?

4. 경매 투자자에게 임차권이 가지는 의미

경매 투자자에게 임차권이 설정되어 있다는 뜻은 임차인이 있다는 것과 동일하다고 생각하면 됩니다. 임차권 설정일은 중요하지 않습니다. 임차인이 있는 경우와 동일하게 임차권의 설정 내용인 전입신고일, 확정일자, 임차 보증금이 중요합니다.
전입 신고일이 말소 기준 권리보다 빠르면 대항력 있는 임차인이므로 보증금을 물어줘야 할 수도 있다는 사실이 중요합니다.

그리고 한가지 알아두어야할 사항은, 임차권을 설정한 임차인은 자동으로 배당이 신청됩니다.
앞서 말씀드린 것처럼, 임차권은 이사를 나가야하는데 보증금을 돌려받지 못했기 때문에 설정하는 권리이므로, 임차권을 설정한 임차인이 배당을 신청하지 않는 것은 상식적으로 말이 안되기 때문이죠.
즉, 임차권을 설정한 임차인의 전입 신고일, 확정 일자를 따져봐서 낙찰자가 물어줘야하는 돈이 있는지만 빠르게 판단하면 되겠습니다.

5. 요약

1) 전세권과 전세 계약은 서로 비슷하지만 다르다.
2) 임차권이 설정된 물건의 경우, 임차권 내용과 동일한 임차인이 존재한다고 생각하고 권리 분석을 한다.