[기본개념] 경매 초보를 위한 권리분석 가이드 3편 - 등기부 등본과 매각 물건 명세서

안녕하세요? 부자를 꿈꾸는 부자학생입니다.

권리 분석 1편에서는 권리 분석이란 무엇이고, 어떻게 권리 분석을 하는가에 대한 기초적인 내용을 다루었고, 2편에서는 선순위 전세권과 임차권에 대해 다루었습니다.

이번 시간에는 권리 분석 기초 3편으로, 등기부 등본과 매각 물건 명세서에 대해 다루어 보겠습니다.

이미지 출처: 네이버 블로그

1. 등기부 등본이란 무엇인가요?

경매를 처음 접하는 분이라도 부동산에서 계약을 해 본 분이라면 "등기부 등본"이라는 서류를 보신 적이 한 번쯤은 있으실 겁니다.
계약할 때는 잘 몰라서 중개업자가 말하는 대로 보고 넘겼던 등기부 등본!
하지만 등기부 등본을 대충 보거나 잘못 확인하면 큰 손실을 볼 수도 있으므로, 등기부 등본을 볼 줄 아는 것은 경매를 할 때뿐만 아니라 실생활에서도 부동산 거래로 인한 손실을 막아줄 수 있는 큰 도움이 됩니다.

등기부 등본이란, 부동산에 대한 권리에 관한 사항을 정리해 놓은 문서라고 생각하시면 간단합니다. 
부동산의 권리에 대해 정리한 문서이므로, 권리 분석을 하는데에 필수적인 문서라고 볼 수 있죠!

등기부 등본은 인터넷 등기소에서 간편하게 확인할 수 있으며, 열람을 위해서는 700원의 수수료가, 발급을 위해서는 1000원의 수수료가 발생합니다.

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

인터넷등기소

등기부 등본은 크게 표제부, 갑구, 을구의 세 가지 구역으로 구성되어 있는데요, 내용을 요약하면 아래와 같습니다.

1) 표제부: 표제부는 건물에 대한 정보가 담겨있습니다. 건물의 면적, 층수, 주소와 같이 부동산에 대한 기본적인 정보를 요약해 놓은 구역이며, 중요하게 볼만한 부분은 크게 없습니다.
2) 갑구: 갑구는 해당 부동산의 소유권에 대한 내용을 다루는 구역입니다. 갑구에서 가장 나중에 나오는 사람이 건물의 현재 소유자입니다. (만약 부동산 계약을 위해 등기부 등본을 본다면, 계약하는 사람과 현재 소유자가 동일인인지 확인하는 것이 매우 중요합니다.)
3) 을구: 소유권 이외의 권리들에 대해 다루는 구역입니다. 즉, 우리가 이전에 알아봤던 말소 기준 권리 등의 권리들은 주로 이 을구에 작성되지요. 즉, 권리 분석을 위해서는 을구를 주의 깊게 봐야 합니다.
(물론, 갑구에 기재되는 권리도 있으므로 갑구도 함께 확인해야 합니다)

실제 경매 사건의 등기부 등본을 보면서 설명드리는 것이 좋을 것 같네요.

위 사건은 속초시 동명동에 있는 한 아파트입니다.
전용면적 약 45평에 7층 중 2층인 2015년식 아파트이고, 감정가 3억 8600만 원이고, 최저가는 1억 3200만 원 정도 되네요.

우선 권리 분석을 해봅시다.

1) 등기사항/소멸 여부를 보시면, 말소 기준 권리는 2017-07-06에 강ㅇㅇ씨가 설정한 (근)저당입니다.
2) 임차인은 2017-04-19에 전입신고를 하였으므로, 말소 기준 권리보다 빠릅니다. 즉, 대항력이 있는 임차인입니다. 
임차인의 보증금은 3억 원으로, 이 물건을 낙찰받으면 3억 원의 보증금을 물어줘야 한다고 생각하시면 됩니다.
이 물건의 시세가 만약 3억 8천만 원이라고 한다면... 여러 번 유찰된 이유를 아시겠죠?
최소 8천만 원 미만의 금액으로 낙찰을 받지 않는다면 큰 손해를 볼 수 있는 물건이므로, 조심해야 합니다.

여기까지는 권리분석 1편을 보셨다면 이해가 되셨겠죠? 만약 내용이 기억나지 않으신다면 아래 링크에서 글을 확인해주세요^^

https://rich-student.tistory.com/9?category=806980

[기본개념] 경매 권리분석 기초 1편 - 말소기준권리

그런데 이 내용들은 사실 등기부 등본에 기재되어 있는 내용을 정리해놓은 것일 뿐입니다. 
등기사항/소멸 여부에서 소유권은 등기부 등본의 "갑구"에, 나머지 권리들은 "을구"에 정리된 내용들을 경매 사이트에서 정리해놓은 것일 뿐이죠.
하지만, 경매 사이트에 가끔 저 내용들이 등기부 등본과 다르게 잘못 기재되어 있는 경우도 있으므로, 등기부 등본을 한번쯤 확인해보는 것이 좋습니다.

이 부동산의 등기부 등본을 한번 살펴보겠습니다.

1) 표제부

표제부는 말 그대로 이 건물의 정보에 대한 내용이라고 말씀드렸습니다. 주소와 면적 등이 나와있네요. 
맨 아래 건물 내역을 보시면, 이 부동산의 전용 면적이 148.07 m2 인 것을 확인하실 수 있습니다.

2) 갑구

갑구에는 주로 소유권에 대한 내용이 작성되어있다고 말씀드렸습니다.
현재 소유자는 2016년 2월 12일에 이 부동산에 대한 소유권을 획득했고, 368,728,247원에 이 부동산을 취득하셨네요.
그 후 2018년 2월 27일에 가처분이 내려졌다가 말소가 된 것으로 보입니다. 뒷 페이지 내용도 확인해봐야겠네요.

2018년 7월 27일에 임의경매개시 결정이라는 등기가 되어있습니다.
경매 개시 결정은 말소 기준 권리 6가지 중 하나였지요? 그러므로 이 권리를 잘 봐 두어야 합니다.

3) 을구
을구에는 소유권 이외의 권리들이 작성된다고 말씀드렸습니다.
이 부동산에는 2017년 7월 6일, 2018년 5월 28일에 설정된 2개의 근저당권이 등기되어있네요.

4) 요약
이 부동산에 설정된 말소 기준 권리를 순서대로 나타내면 다음과 같습니다.

2017-07-06 근저당 (말소기준권리)
2018-05-28 근저당
2018-07-27 임의경매개시결정

아까 위에서 보신 경매사이트의 내용과 일치하죠?

등기부 등본에도 이런 내용을 요약해 놓은 "주요 등기사항 요약"이라는 페이지가 있습니다.
이 페이지에는 말소된 권리들은 모두 배제하고, 현재 유효한 권리들에 대해서만 표시되어 있습니다.
등기부 등본을 처음부터 끝까지 모두 볼 시간이 없다면, 이 요약 페이지만 봐도 어떤 권리가 현재 유효한지 한눈에 확인할 수 있겠죠?

그런데, 한 가지 문제점이 있습니다.
분명 경매 사이트에는 대항력이 있는 임차인이 있다고 되어있는데, 등기부 등본에는 임차인에 대한 내용은 없거든요.
임대차 계약에 대한 내용은 지난 시간에 다룬 전세권이나 임차권 설정 등기를 하지 않는 이상, 등기부 등본에 기재되지 않습니다.

https://rich-student.tistory.com/10?category=806980

[기본개념] 경매 권리분석 기초 2편 - 선순위 전세권과 임차권

그렇다면, 임차인에 대한 내용은 어디에서 확인해야 할까요?
경매에 나온 물건이 아니라면, 직접 동사무소에 가서 전입 세대 열람원이라는 문서를 떼서 확인할 수 있습니다.
하지만 수많은 경매 물건을 일일이 동사무소를 찾아가 전입 세대 열람원을 확인해볼 수는 없겠죠?
경매에 나온 물건은 법원에서 이 일을 대신해주는데요. 이를 확인할 수 있는 문서를 "매각 물건 명세서"라고 합니다.

2. 매각 물건 명세서란 무엇인가요?

경매에 나온 부동산에 대해서는 법원 직원이 직접 현장 답사도 해주고, 동사무소에 방문해서 전입 세대 열람원도 떼서 그 정보를 확인해줍니다. 법원에서 직접 이런 정보들을 대신 확인해주기 때문에 경매를 좀 더 믿고 입찰을 할 수 있는 것이죠.

위에 예시로 든 물건의 매각 물건 명세서를 살펴보도록 하겠습니다.

매각 물건 명세서에 보시면 점유자의 이름, 보증금, 전입신고일자, 확정일자, 배당요구일이 모두 기재되어 있습니다.
이 명세서에 있는 내용과 등기부 등본에 나와있는 내용을 함께 확인하면 임차인이 대항력이 있는지 없는지를 확인할 수 있죠.
그리고 만약 낙찰자가 인수해야 하는 권리나 유치권, 임금채권같이 특수한 권리가 설정되어 있다면, 매각 물건 명세서 하단에 표기가 됩니다.
이 물건에는 낙찰자가 인수해야 하는 권리는 따로 없고, 낙찰을 받으면 모두 소멸이 되는 것을 알 수 있습니다.
(대항력이 있는 임차인만 해결된다면 말이죠)

매각 물건 명세서는 법원 경매 홈페이지에서 열람이 가능합니다.

https://www.courtauction.go.kr/

대한민국법원 법원경매정보

매각 물건 명세서에 기재되어 있는 내용은 법원에서 직접 조사한 내용이므로 신뢰할 수 있습니다.
만약 매각 물건 명세서에 기재되어있는 내용과 실제 경매 물건의 정보가 다르다면, 낙찰을 취소해달라고 요구할 수도 있습니다.

예를 들어, 매각 물건 명세서에는 낙찰자가 인수받을 권리나 특수 권리가 없다고 해서 낙찰을 받았는데, 해당 물건에 유치권을 행사하고 있는 제 3자가 있다면 낙찰자는 예상치 못한 손해를 보게 되는데, 이런 경우에는 낙찰을 취소해달라고 신청할 수 있습니다.

여러모로 법원이 보증하는 물건이라서 낙찰자에게 피해가 가지 않도록 여러 안전장치를 해 놓은 것을 알 수 있네요.
즉, 경매 투자를 하는 사람은 시세 조사와 권리 분석에서 실수만 하지 않는다면, 안전하게 투자를 할 수 있습니다.

3. 유료 경매사이트를 보는 이유 

위에서 언급한 등기부 등본과 매각 물건 명세서는 개인이 직접 열람할 수 있습니다.
하지만, 수많은 경매 물건들의 등기부 등본과 매각 물건 명세서를 일일이 떼서 보기에는 많은 귀찮음과 시간, 비용이 발생하게 됩니다.
따라서, 이것을 대신 떼서 확인하고, 정리해주고, 또한 원본도 직접 확인할 수 있도록 해주는 유료 경매사이트를 보는 것이 훨씬 시간이 절약됩니다.
따라서 경매 투자를 하고자 한다면 유료 경매사이트를 보는 것을 추천드립니다.

(경매 투자를 위한 시간을 절약하기 위해 유료 사이트를 추천드리는 것일 뿐 절대로 특정 사이트를 홍보하고자 하는 목적이 아님을 밝힙니다)

유료 경매사이트는 여러 곳이 있지만, 굿옥션, 지지옥션, 스피드옥션, 탱크옥션, 신한 옥션SA 같은 사이트들이 있습니다.
각 사이트별로 장단점이 있고, 이용하기 위한 금액이 다르므로 개인의 취향에 맞도록 가입하여 사용하실 것을 추천드립니다.

4. 요약

1) 경매 물건의 권리와 임차인에 대한 정보는 등기부 등본과 매각 물건 명세서에 기재되어 있다.
2) 등기부 등본은 인터넷 등기소, 매각 물건 명세서는 법원 경매 사이트에서 확인할 수 있다.
3) 등기부 등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있으며, 시간이 없을 땐 등기 사항 요약을 확인하자
4) 매각 물건 명세서에는 임차인의 이름, 보증금, 전입신고, 확정일자, 배당요구일, 그리고 낙찰자가 인수해야 하거나 특수 권리들이 기재되어있다.
5) 매각 물건 명세서의 내용이 실제와 다르다면, 낙찰을 취소해달라는 신청을 할 수 있다.