[기본개념] 부동산 시세조사는 어떻게하나요? - 아파트편

안녕하세요? 부자를 꿈꾸는 부자학생입니다.

여러분이 경매를 투자수단으로 이용하는 이유는 무엇인가요? 경매는 결코 일반 매매나 분양권 투자에 비해 쉬운 투자처가 아닌데 말이죠.
그럼에도 불구하고 경매를 하는 이유는 아무래도 시세보다 싸게 살 수 있는 가능성이 있기 때문이지 않을까요?
경매 투자의 가장 큰 장점은, 시세 조사만 철저히 했다면 수익률을 내 마음대로 조절할 수 있다는 점일 것입니다.
그리고 낙찰만 받는다면, 계획했던 수익률이 보장되는 투자처이기 때문에, 명도나 소송 등 복잡한 내용을 감수하고서라도 경매를 하는 것이지요.
그러므로 경매를 하면서 가장 중요한 것은 철저한 시세조사라고 생각합니다.
왜냐하면, 경매는 시세보다 싸게 사서 이득을 보려는 투자법이기 때문에 잘못된 시세조사를 통해 잘못된 가격에 낙찰을 받는다면 그야말로 낭패가 아닐 수 없기 때문입니다.
따라서, 이렇게 중요한 시세 조사를 어떻게 해야 하는가는 경매 투자를 하면서 어쩌면 권리 분석보다도 훨씬 중요하다고 할 수 있겠습니다.

이번 시간에는 부동산 시세조사에 대해 다뤄보겠습니다. 그중에서도, 가장 조사가 쉬운 아파트에 대해 다뤄보려고 합니다.

이미지 출처: 네이버 포스트

1. 시세 조사를 어떻게 하는 게 좋은가요?

부동산 시세 조사라는 게 막연하고 어려울 것이라고 느껴지시나요? 
부동산 시세 조사법을 설명드리기에 앞서, 이해를 돕기 위해 쉬운 예시를 하나 들어드리겠습니다.

여러분이 핸드폰을 새로 하나 구매해야 한다고 가정합시다. 그러면 가장 먼저 무엇을 하시나요?
핸드폰의 시세가 얼마인지 인터넷을 검색해서 찾아보실 겁니다. 핸드폰의 출고가는 얼마이고, 할인 혜택은 어디가 많이 주고... 이런 내용들을 인터넷을 샅샅이 뒤져서 찾아낸 다음 가장 싸게 파는 곳에서 핸드폰을 구매하는 것이 일상적인 일이 되었습니다.
게다가 요즘에는 쇼핑몰 가격 비교 사이트들이 워낙에 많아서, 가장 싸게 구매할 수 있는 사이트에서 물건을 구매하는 일이 아주 쉬워졌습니다.

그렇다면 부동산은 어떤가요? 요즘은 부동산도 인터넷으로 시세를 간편하게 조회할 수 있는 서비스들이 많습니다.
그중에서도 아파트는 인터넷 웹사이트를 이용해도 시세가 크게 차이 나지 않을 정도로 인터넷 시세가 잘 나와있는 편입니다.
부동산 시세를 알 수 있는 사이트들이 몇 군데 있지만, 대표적으로 다음의 몇 군데를 들 수 있겠습니다.

1) 네이버 부동산: https://land.naver.com/

네이버 부동산

우리나라의 대표 검색엔진인 네이버에서 부동산 서비스를 하고 있습니다. 포털 사이트에서 제공하는 서비스다 보니, 각 지역의 매물은 물론 지역의 소식, 부동산 뉴스 등도 함께 조회할 수 있어 간편합니다. 또한, 네이버의 이용자 수가 많기 때문에 요즘 부동산에서도 네이버 부동산에 매물을 많이 올려서 거래를 하고 있는 추세라고 합니다.

2) KB Liiv ON: https://onland.kbstar.com/

KB부동산 리브온 ( Liiv ON )

국민은행에서 운영하는 부동산 서비스입니다. 부동산 관련 웹사이트 하면 단연 KB리브온을 떠올리는 분들도 많이 있을 만큼 대표적인 웹사이트이기도 하며, 주택 담보 대출 시 KB 시세를 이용해 부동산의 시세를 따지기도 하는 만큼, KB 시세는 중요한 정보 중 하나라고 할 수 있습니다.

3) 국토부 실거래가: http://rt.molit.go.kr/

국토교통부 실거래가 공개시스템

국토교통부에서 제공하는 실거래가 공개 시스템입니다. 단순 호가가 아니라 실제 거래된 가격을 공개하는 시스템이므로 시세 조사에 참고할 만한 중요한 정보입니다.

4) 호갱노노: https://hogangnono.com/

호갱노노 - 아파트 실거래가 1등 앱

아파트 실거래가 조회 웹사이트 중, 대표적인 웹사이트라고 할 수 있는 호갱노노입니다. 국토부 실거래가를 기반으로 현재 시세를 조회해주는 웹사이트이고, 스마트폰 앱으로도 잘 나와있어 사용하기 간편합니다.

2. 와.. 정말 간편한 사이트와 앱이 많네요! 저기만 봐도 시세 조사는 끝인 거죠? 당장 입찰하러 가도 되겠어요!

위의 웹사이트들만으로 시세를 확정할 수 있을까요? 절대 아닙니다.
위에 소개해드린 웹사이트들의 시세는 비교적 정확하긴 하나, 사이트에 나와있는 정보들만으로 시세를 결정하기에는 위험합니다.
왜냐하면 위의 웹사이트에는 손님을 끌기 위한 허위 매물이 올라와있는 경우도 있고, 이미 거래된 매물을 삭제하지 않고 놔두는 경우도 있습니다. 또한, 불법이긴 하나 업계약서, 다운계약서 등을 바탕으로 실거래가가 올라와있는 경우도 있는 만큼, 웹사이트가 정확한 시세를 반영하고 있다고 생각하면 큰 오산입니다.
또한, 무엇보다 부동산은 현장에서 실제 매물을 보면서 시세를 검증하는 것이 무엇보다도 중요하므로, 위에 나와있는 웹사이트들을 참고하여 실제 현장에서 시세를 조사해야 합니다.

3. 그렇다면 시세를 어떻게 조사하나요?

경매 투자를 하기 위해서는, 경매에 나온 물건과 평수, 동, 향, 층, 구조 등이 되도록 비슷한 물건의 시세를 조사해야 합니다.
그래야 우리가 입찰할 물건의 시세를 보다 정확히 알 수 있기 때문이죠.
하지만, 웹사이트에 나와있는 정보만으로는 이런 것을 모두 알기 힘들기 때문에, 현장의 부동산을 통해 시세를 조사하는 것입니다.
입찰 물건과 가까운 곳에 위치한 부동산이야말로 그 물건 시세의 전문가들이기 때문이죠.

우선, 웹사이트들을 바탕으로 대략적인 시세를 알고 있으므로, 시세를 조사하고자 하는 물건 주변의 부동산에 전화를 합니다.
현장에 방문하기 앞서 전화로 먼저 시세를 조사할 것을 추천드리는데, 그 이유는 다음과 같습니다.

1) 거리가 가까우면 괜찮겠지만, 거리가 먼 경우 무작정 현장을 찾아가기 어렵다.
2) 막상 현장에 가더라도 원하는 매물이 없을 수도 있으며, 미리 전화를 하지 않고 방문하면 집을 보는데 시간이 많이 걸리거나 집을 보지 못할 가능성이 높다.

즉, 거리가 먼 경우에는 현장 방문 자체부터 시간이 많이 걸리는 일인데, 현장에 갔더니 경매 물건과 비슷한 조건의 물건이 없다면 왕복하는 시간만 허비하고 아무런 정보도 건질 수 없으니, 정말 허탈하겠죠?
또는 매물이 있다고 해도 매물의 점유자 혹은 주인과 시간이 맞지 않아 물건 구경을 하지 못한다면, 내부 사정과 시세의 정확한 비교가 어려울 것입니다.
그러므로, 현장을 방문하시기 전에 전화로 사전 조사를 철저히 한 후 방문하는 것을 추천드립니다.
전화 조사로 최소 4개 이상의 비슷한 물건 시세를 조사해야 현장에서 비교가 편해집니다.

부동산에 시세 조사를 할 때에는 최소 3곳 이상에서 시세를 조사해야 하는데, 부동산에 거짓말을 좀 해야 합니다.
왜냐하면, 경매 때문에 시세를 조사한다고 하면 제대로 시세를 알려주지 않는 경우가 많기 때문입니다.
따라서, 경매로 나온 물건을 매수/매도 입장에서 모두 시세를 조사해야 합니다.
실제 시세 조사를 해보시면 알겠지만, 매도한다고 할 때와 매수한다고 할 때 부동산에서 알려주는 가격이 다르고, 태도도 다르기 때문입니다.

1) 매도 입장
아직 경매 물건의 소유자가 된 것이 아닌데 매도 입장에서 시세를 조사한다는 게 어색하게 느껴지실 수 있습니다.
혹시 거짓말을 하고 있는 게 들키는 것은 아닌가 두려우실 수도 있습니다.
하지만, 부동산에서 경매까지는 모르는 경우도 많고, 걸리더라도 전화상으로만 대화를 한 사이이기 때문에 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다.

매도하는 입장으로 전화를 하시면, 일반적으로 부동산에서는 물건에 대한 안 좋은 얘기를 많이 합니다.
"요즘 찾는 손님이 없어서 거래가 뜸하다", "부동산 경기가 안 좋아서 매물이 잘 안 나간다" 등등 안 좋은 이야기를 많이 하는데, 한 귀로 듣고 한 귀로 흘리시면 됩니다.

우리에게 중요한 것은 거래가 잘 되는가가 아니라, "경매 물건의 시세"이고, 매도한다고 했을 때 안 좋은 얘기를 하는 것은 부동산의 전형적인 수법이기 때문입니다.
부동산이 하는 말을 너무 귀담아듣지는 마시고, 경매 물건의 시세를 알아내는 데에 집중하시면 됩니다.

또한, 매매 시세도 중요하지만 우리는 전, 월세를 놓을 가능성도 있기 때문에 가능하다면 전,월세 시세도 알아내면 좋습니다.

2) 매수 입장
매수 입장은 오히려 마음이 한결 편합니다. 실제 집을 구하고 있는 것은 아니지만, 어쨌든 경매로 집을 사려고 하는 입장이기도 하므로 거짓말을 하는 죄책감이 상대적으로 덜한 것은 사실이기 때문이죠.

그런데, 매수하는 입장으로 전화를 하면, 매도하는 입장으로 전화했을 때와 부동산의 태도가 다르다는 것을 느끼실 겁니다.
물건에 대해 좋은 얘기들을 많이 해주거든요. 

매수 입장에서는 실제 내가 집을 구하고 있다는 마음으로, 경매 물건과 비슷한 조건의 집이 있느냐고 물어보시면 됩니다. 이때, 전세, 월세, 매매 물건을 모두 확인하시고, 가능하다면 각각의 시세를 모두 파악하시는 것이 좋습니다. 그래야 나중에 비교를 해볼 수 있기 때문이죠.

같은 아파트 단지여도 층, 향, 동, 수리 상태 등의 조건 차이로 가격의 차이가 있는 만큼, 최소 3집 이상의 시세를 파악해 놓으신 후 현장 조사를 통해 시세를 확정 짓는 것이 좋습니다.

4. 결론

부동산의 목적은 빠르게 거래를 성사시켜 중개 수수료를 받는 것이기 때문에, 언제 팔릴지 모르는 매도자가 나타난 경우에는 안 좋은 얘기를 해서 주인이 조금이라도 가격을 깎게 만들어 매수자가 빨리 나타나게 만드는 것이 목적이고, 반대로 매수자에게는 좋은 얘기를 많이 해서 부채질을 하는 것이라고 보시면 됩니다. 어찌 보면 부동산의 영업 스킬이라고 할 수 있죠.

그러므로, 부동산에서 하는 말을 너무 귀담아듣지 마시길 다시 한 번 추천드립니다.

그리고, 시세 조사를 할 때에는 물건의 매매, 전세, 월세 시세를 모두 조사하시는 것을 목표로 하시면 됩니다. 물건에 따라 다르겠지만, 실거주가 목적이 아니라면 결국에는 전/월세를 준 후 임대 수익을 노리거나, 시세가 상승하기까지 보유기간 동안 전세를 놓아 이자 지출을 줄이는 방법으로 투자하기 때문입니다.