[기본개념] 이제 이 집은 제껍니다. 그만 나가주시죠! - 경매의 꽃, 명도!

안녕하세요? 자본주의생존가 입니다.

 

지난 시간에는 경매 낙찰 후 대출 및 잔금을 납부하기까지의 과정에 대해서 다루었는데요.

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[기본 개념] 경매 낙찰을 받았습니다! 이후에는 뭘 해야하죠? - 낙찰부터 잔금 납부까지

이번 시간에는, 경매하는 사람들의 ‘경매의 꽃’이라 말하는 ‘명도’를 다뤄보려고 합니다.

왜 사람들은 경매의 꽃은 명도라고 말할까요?

 

<명도가 무엇인가요?>

낙찰 및 잔금을 납부한 후에 해야 할 일은 무엇일까요?

낙찰의 기쁨도 잠시, 우리에겐 큰 산 하나가 남아있는데요.

우선 해당 부동산에 거주 혹은 사업상의 목적으로 이용하고 있는 임차인, 혹은 소유자를 내보내야겠죠?

이렇게 부동산을 점유하고 있는 사람을 내보내는 일을 경매 용어로 ‘명도’라고 합니다.

멀쩡히 살고 있는, 혹은 장사를 하고 있는 사람을 강제로 내보내야 한다니, 벌써 마음이 약해지는 기분이 드시나요?

하지만 명심해야 할 사실은, 그 부동산의 주인은 잔금을 납부하는 순간부터 낙찰자라는 것입니다.

 

내 집에 나한테 월세도 안내는 사람이 살고 있다면 어떨까요? 이런 도둑 같은 사람들이 또 없겠죠?

(물론, 임차인들이 도둑이라는 말은 아닙니다)

그렇게 생각한다면 한결 명도에 대한 부담감과 죄책감이 덜어지실 것입니다.

즉, 우리는 남이 살던 집을 빼앗는 것이 아니라 내 집을 찾아오는 것이란 말이죠.

죄책감이 든다 해도 그 임차인은 나에게 월세를 내지 않습니다.

불쌍해한다 해도 점유자는 내 대출 이자를 대신 내주지도 않죠.

명도에 시간이 오래 걸리면 오래 걸릴수록 낙찰자에겐 손해로 다가오기 때문에, 신속하고 원만한 명도가 중요하다 할 수 있고

그렇기 때문에 ‘경매의 꽃은 명도다’라는 말이 나온 것이겠죠.

 

명도는 어떻게 진행하는 것이 가장 바람직할까요?

다짜고짜 찾아가서 나가라고 소리 지르고 머리채 잡고 싸우는 것일까요? 

 

당연히 아니죠! 명도에서 가장 좋은 방법은 점유자와 좋은 말로 합의해 순순히 내보내는 것입니다.

마치 이사비 한 푼 들이지 않고 합의만으로 임차인을 내보냈던 저의 사례처럼요.

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[경매 낙찰 후기] 명도할 때 한 푼도 돈이 안들어가는 경매 물건이 있다? 인천 간석동 복성 빌라

합의를 잘 이끌어내는 방법은 조금 뒤에 알려드리겠습니다.

 

말로 합의가 된다면 가장 좋겠지만, 세상엔 말이 통하는 사람들만 있는 게 아니죠?

이 세상엔 착한 점유자도 많지만 막무가내인 점유자들도 많습니다. 

특히, 경매로 자신 소유의 집을 빼앗긴 “소유자 점유” 물건인 경우에 저항이 심하죠.

소유자 점유가 권리 분석은 쉬울지 몰라도 명도는 어려운 경우가 많습니다.

“난 몰라! 배 째쇼! 난 절대 안 나가!” 하면서 버티는 것이죠.

 

이렇게 막무가내인 경우라면, 어쩔 수 없이 ‘부동산 인도 명령 강제 집행’을 할 수밖에 없습니다.

보통 잔금을 납부하면서 법무사에게 부동산 인도 명령 신청도 함께 접수를 해달라고 요구하면 무료로 신청해줍니다.

신청 후 조금의 시간 (한 달가량)이 지나면 ‘부동산 인도 명령 결정 판결’이 나게 되고, 이 결정문을 가지고 집행관에게 ‘부동산 인도 명령 강제 집행’을 신청할 수 있습니다.

그 이후에는 집행관에게 맡기시면 됩니다. 즉, 집행관이 나서서 점유자를 강제로 내보내 주는 것이죠.

예정된 날짜까지 점유자가 나가지 않으면 강제로 문을 따고 들어가 안에 있는 물건들을 전부 바깥으로 빼버립니다. 무섭죠?

 

이때 집행관이 혼자 할 수 없으니 사람도 불러야 하고 물건도 보관하는 등  비용이 발생하게 되는데, 저의 경우는 입찰가를 산정할 때 인도 명령에 소요되는 시간과 비용을 반영하여 금액을 정합니다.

보통 강제 명도를 하게 되면 두 달 이상의 시간을 잡아먹기 때문에, 명도 저항이 셀 것으로 예상된다면 잔금 납부는 최대한 미루는 것이 좋겠죠. 그래야 이자가 덜 나갈 테니까요.

그리고 명도에 걸리는 시간만큼의 이자도 입찰가를 결정할 때 일부 반영하는 것이 하나의 꿀팁입니다.

물론, 명도에 너무 많은 금액을 잡으면 낙찰이 어려울 수도 있으니 적당히 욕심을 부립시다!

그리고 기준은 사람마다 다르기 때문에, 나름대로 기준을 세워보시기 바랍니다.

 

앞서 명도는 내 부동산을 되찾아오는 일이라고 말씀드렸습니다.

그렇기 때문에 괜한 싸움을 하지 말고 순순히 점유자가 나가게 만들어야 하는데요.

그러기 위해선 점유자가 나를 무시할 수 없도록 해야겠죠? 딱 봐도 힘이 없어 보이고, 아는 것이 없어 보이는데 누가 무서워할까요?

사람들은 자기가 무서워하는 대상의 말은 잘 듣게 되어있습니다. 주인의 위엄을 보여줘야죠.

 

그러기 위해선 우선 마음을 굳게 먹으셔야 하는데요. 우리를 도와줄 법 조항을 알려드리겠습니다.

민사집행법 제136조 1항에 이런 말이 있습니다.

 

"법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자ㆍ소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다."

 

이 법은 꼭 외우시는 것이 좋습니다. 내가 아는 것이 많아 보여야 점유자를 압박할 수 있습니다.

 

한 번 상상해보세요. 내 앞에 날 내보내려고 온 사람이 법 조항을 좔좔 외워서 읊는데, 그 사람을 무시할 수 있을까요?

법 조항을 외워서 말해준다면, 점유자 입장에선 심리적으로 압박이 들 수밖에 없습니다.

 

그리고 또 한 가지!

지난 시간에 낙찰 후 2주 동안은 명도를 시도하지 말고 대출을 알아보고 대출 자서를 진행하라는 말씀을 드렸는데요.

그 이유는, 잔금이 납부되거나 납부 직전의 단계 (자서까지 진행된 상태) 여야 명도에서 좀 더 유리한 위치를 점할 수 있기 때문입니다.

 

한 번 생각해보세요. 만약 여러분이 살고 계신 집에 누군가 찾아와 집을 나가 달라고 한다면? 

당연히 반발심이 들 것입니다.

어쩌면 명도를 하기 위해 찾아온 낙찰자에게 “잔금부터 내고 오쇼!” 하면서 문을 쾅! 닫아버릴 수도 있겠죠.

 

하지만, 이미 경매를 통해 소유권이 낙찰자에게 넘어가거나 넘어가기 직전인 상황이라면 점유자를 압박할 수 있는 수단이 됩니다.

점유자에게 “이미 법적으로 나에게 소유권이 넘어왔으며, 강제 인도 명령을 통해 당신을 강제로 내보낼 수 있으니, 그런 사태가 일어나기 원치 않는다면 순순히 나가 달라”라고 말할 수 있는 것이죠.

민사집행법 제136조 1항! 중요합니다.

 

물론, 점유자를 지나치게 압박하면 서로 감정싸움이 일어날 수도 있으니 부드럽게 압박하는 것이 좋겠죠.

“나는 당신을 강제로 내보낼 수 있는 법적 권한이 있는 사람이지만, 나도 사람인데 그렇게 하면 기분이 좋을까요?

저는 그렇게 하기를 원치 않습니다. 당신이 순순히 합의해준다면 당신이 원하는 것을 들어줄 수도 있으니, 좋게 좋게 말로 풀어봅시다”라고요.

간혹 감정이 서로 격해지면 점유자가 집을 파손하고 나가는 경우도 있으니 감정은 최대한 절제하는 것이 좋습니다.

‘이 집은 결국 나에게 넘어오게 되어있으니 쓸데없이 감정 낭비하지 말자. 말로 안되면 법으로 하면 된다’라는 마음을 먹으시면 한결 편안하실 것입니다.

 

말로 풀기 위해서는 점유자가 원하는 것을 알아야 하는데요.

점유자가 원하는 것은 크게 ‘돈’과 ‘시간’입니다.

갑작스럽게 이사를 나가야 하니 이사를 할 ‘비용’과 ‘보증금’, 그리고 ‘이사 갈 집을 알아볼 수 있는 시간’ 혹은 ‘계약 기간의 보장’이 필요하죠.

 

점유자의 요구가 입찰가에 반영된 금액보다 적거나 비슷한 수준이라면 조건을 수락하시고, 집을 비워 줄 구체적인 날짜를 정하시면 됩니다.

대화하는 동안 모든 대화 내용은 녹음 해두시고요.

그리고 약속을 어기는 경우를 방지하기 위해 서로 합의한 합의서를 작성하는 것이 좋죠.

집에 돌아가서 합의한 내용에 대한 내용증명을 보내는 것도 좋습니다.

만약 점유자를 직접 만난 것이 아니라 전화 통화를 했다면, 전화 내용을 모두 녹음해두시는 것이 좋습니다.

점유자가 말을 바꾸어서 시간을 더 달라고 하거나, 이사비를 더 올려주지 않으면 안 나가겠다고 버티는 경우도 있기 때문이죠.

 

그렇기 때문에, 녹음, 합의서, 그리고 내용증명은 명도에서 중요한 증거라 할 수 있겠습니다.

점유자가 말을 바꿀 틈을 주지 않는 것이죠.

 

그렇게 약속된 날짜가 되어서 점유자가 계약 조건대로 나가준다면 명도는 성공입니다!

굳이 강제집행까지 갈 일도 없었군요!

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오늘은 경매의 꽃이라 할 수 있는 명도에 대해 알아보았습니다.

점유자가 순순히 나가지 않거나 무리한 조건을 내건다면 법의 힘을 빌려 내보낸다고 하였고, 이때 들어갈 시간과 비용을 명도 비용으로 계산해 입찰가를 결정해야 한다고 했습니다.

그리고 명도 합의가 순순히 진행된다 해도 증거 (합의서, 녹음, 내용증명)를 많이 남겨 놓을수록 유리하다고 했죠.

 

다음 시간에는 명도 이후의 과정인 수리와 수익 창출에 대해 다뤄보도록 하겠습니다.

그럼 경매에 도전하시는 모든 분들께서 낙찰과 수익의 기쁨을 누리시길 바라며 이만 마치겠습니다!