[빌라 낙찰 후기] 남들이 싫어할 물건을 낙찰받자! 인천 간석동 빌라 경매 낙찰

안녕하세요? 자본주의생존가 입니다.

 

오늘 소개해드릴 물건은 인천 남동구 간석동 빌라 경매 물건입니다.
이 물건은 95년식 빌라이고, 주변에 이렇다 할 편의시설도 없는, 그다지 좋은 물건이 아닙니다.
소위, 빌라를 사면 망한다고 하는 사람들이 절대로 사지 않을 만한 물건이고,
누가 부동산에 가서 이런 물건을 산다고 하면 뜯어말릴만한 물건입니다.
하지만, 경매에서는 남들이 싫어할만한 물건을 유심히 봐야 하는데요.
왜냐면 경매는 경쟁이 있는 시장이기 때문에, 남들이 싫어할만한 물건을 사면 그만큼 경쟁률이 낮습니다.
그만큼 시세를 정확하게 조사했다면 시세보다 아주 싸게 물건을 살 수 있고, 싸게 사는 만큼 수익률은 올라갑니다.

그럼 이 물건에 대해서 자세하게 살펴보도록 하겠습니다.

• 사건 번호: 2018타경30421
• 해당 법원: 인천지방법원 본원
• 감정 가격:  80,000,000 원
• 최  저  가:  39,200,000 원 (49 %)
• 보  증  금:  7,840,000 원 (20 %)
• 입찰 일시: 2019년 11월 21일 (목) 10:00~
• 물건 주소: 인천광역시 남동구 간석동 37-130, 한양빌라 401호
• 물건 유형: 다세대주택 (빌라)
• 전용 면적: 35.97 m2 (10.88 평)
• 대  지  권: 12.75 m2 (3.86 평)
• 물건 연식: 1995년
• 물건 사진: 전형적인 90년대 빨간 벽돌 빌라로 보입니다.
  경매로 나온 빌라라서 그런지, 외관이 그렇게 예뻐 보이진 않고, 모양도 찌그러진 모양의 빌라입니다.
  빌라 경매의 특징 상, 경쟁률이 높을 것으로 보이진 않습니다.
  경쟁자들이 좋아할 것 같은 물건으로 보이지는 않네요. 

 

• 기준 권리: (근) 저당 2018-04-06
• 임  차  인: 박ㅇㅇ
• 전입 신고: 2018-04-20
• 확정 일자: 2018-04-20
• 배당 요구: 2018-11-19
• 보  증  금: 23,000,000 원
• 대  항  력: 없음
• 인수 권리: 없음 (미배당금 소멸)

임차인 박ㅇㅇ님은 소멸 기준 권리인 2018-04-06보다 늦게 전입신고를 하였으므로 대항력이 없는 임차인입니다.
따라서, 이 물건을 낙찰받는다면 임차인에게 물어주어야 하는 돈은 없습니다.
하지만 이 임차인은 소액 임차인이므로 최우선 변제가 가능한 임차인입니다.
만약 46,000,000원 이상의 금액으로 낙찰을 받는다면, 임차인은 전액을 받을 수 있습니다.

만약 최우선 변제에 대해 잘 기억이 나지 않으시거나, 처음 들어보는 분이시라면 아래 글을 참고해주세요!

[기본개념]확정일자와 소액 임차인 최우선 변제란 무엇일까? 주택 임대차 보호법 - 2편

[기본개념]확정일자와 소액 임차인 최우선 변제란 무엇일까? 주택 임대차 보호법 - 2편

간석동 빌라의 주변 환경도 딱히 좋을 것이 없는 환경으로 보입니다.
심지어 바로 옆이 산이기 때문에, 오르막 지형이 심한 곳으로 보이네요.
가장 가까운 학교와의 거리는 도보로 10분 정도 거리일 것으로 추정되고, 행정복지센터 인근이네요.
주변은 다세대 주택들이 밀집되어있는 소위 빌라촌으로 보입니다.
딱히 좋을 것이 없는 환경이라면, 경쟁률이 더 낮아질 것 같네요.

심지어 빌라 탑층이기 때문에, 사람들에게 사라고 하면 절대 사지 않으려고 할 물건입니다.

 

빌라 경매에서는 이렇게 남들이 좋아하지 않을 만한 물건을 유심히 보아야 합니다.
남들이 모두 좋아하고 사고 싶어 할 만한 물건은 경매를 하는 의미가 별로 없습니다.
왜냐면, 명도나 수리 등 신경 써야 할 것이 많고, 권리 분석에 따라 물어줘야 할 돈이 있을 수도 있기 때문입니다.
남들이 좋아할 만한 물건은 중개사에 가서 급매로 나온 물건을 잡는 게 오히려 낫습니다.

• 매매 시세 (평당가): 5000 (455)
• 전세 시세 (평당가): 4000 (364)
• 월세 시세 (평당가): 300/30 (300)

• 입찰가 결정: 이 물건은 한 번 낙찰이 되었다가 잔금 미납으로 재매각이 진행되는 물건입니다.
  지난번 경매 낙찰가는 50,880,000 원인데, 시세를 생각하면 시세보다 비싼 값에 낙찰받았기 때문에 잔금 납부를 포기한 것 같습니다.
  빌라의 특성상 시세가 들쭉날쭉한 면이 있고, 언덕이나 골목의 유동 인구 등에 따라 시세가 조정되는 면이 있는 것으로 보입니다.
  하지만 매매 시세를 5000 정도로 보는 것은 크게 비싸게 보는 것으로 보이지는 않고, 경쟁이 별로 없을 것으로 보이는 물건이기 때문에, 임대 수익을 어느 정도 올린다면 어느 정도 극복 가능할 문제로 보입니다.
  투자한 만큼을 뽑아먹고, 나중에 시세보다 싸게, 낙찰가보다 비싸게 팔면 되니까요.
  입찰가는 4000만 원대 초반으로 결정하였습니다. 
  지난번 2등 입찰가인 42,372,000 원과 비슷한 선에서 낙찰을 받으면 좋을 것 같네요.
• 예상 수익률: 만약 42,370,000 원에 낙찰을 받는다고 가정한다면, 월세 임대 시 9.14%의 연수익이 발생합니다.
  시세라 생각되는 5000만 원에 매각한다면 18%의 시세차익을 얻을 수 있으므로, 이 물건의 기대 수익률은 아주 좋습니다.

42,379,900 원에 낙찰되었습니다!
예상 수익률을 계산했던 금액에서 9900 원을 더 쓴 금액인데, 총 2명이 입찰하였고 2등 입찰가는 42,210,000 원입니다.
겨우 169,900 원 차이로 낙찰을 받은 물건이라 기분이 좋습니다.
아마도 정확히는 알 수 없으나, 2등으로 입찰한 분은 지난번에 4237만 원에 입찰했던 분이 아닐까 생각합니다.
본인이 생각했을 때 이 물건이 너무 비싼 값에 낙찰이 된 것으로 보이는데, 아마도 돈이 묶이는 것이 싫어 차순위 매수신고를 하지 않은 것 같습니다.
하지만 그 물건이 재매각이 될 것이라고는 예상하고 있었는지 다시 입찰 경쟁에 참여한 것으로 생각합니다.
뭐, 진실은 아무도 알 수 없겠지만요!

제가 부동산 경매에 도전하고 2번째로 낙찰받은 물건인데, 괜찮은 가격에 낙찰받은 것 같아 기분이 아주 좋습니다.
경쟁이 저를 제외한 1명밖에 없었기 때문에 가능한 일이었을 것으로 생각합니다.
경매에서는 경쟁자가 많을수록 더 비싼 가격으로 입찰해야 낙찰을 받을 수 있기 때문입니다.

 

이번 물건이 주는 교훈은, 남들이 보기에 정말 좋지 않은 물건은 수익률이 좋다는 것입니다.
물론, 빌라의 특성상 임차나 매각의 어려움은 있을 수도 있겠지만, 시세보다 싸게 낙찰받았기 때문에, 그만큼 싸게 내놓으면 경쟁력이 생깁니다.

또한, 부동산 경매에서 수익률을 높이기 위해서 그 정도의 리스크는 감수해도 좋습니다.
리스크를 어느 정도 감내해야 더 높은 수익을 얻을 수 있다는 사실은 절대 변하지 않습니다.