[부동산 상식]7월부터 영끌해서 집 사기 힘들어진다구요? 정부 DSR 규제 강화 대책 발표 - DSR, LTV, DTI가 뭐길래?

 

 

 

안녕하세요? 자본주의생존가 입니다.

 

4월 29일 기사에 의하면 정부에서 가계대출관리방안의 일환으로 소위 ‘영끌 (영혼까지 끌어모으기) 대출’ 규제에 나섰는데요.

오는 7월부터 6억 이상의 집을 구매할 때 대출이 한층 어려워진다는 내용입니다.

앞으로 주택을 구매할 계획이 있는 분이라면 오늘 소개해드릴 내용을 꼭! 자세하게 읽어보셔야 합니다.
그만큼 중요한 내용이니 반드시 알아두세요!

 

한번 자세하게 살펴보도록 하겠습니다.

 기사 내용을 살펴보기에 앞서, 기사 내용의 이해를 도울 대출 규제 3가지를 먼저 설명드리려고 합니다.
이 개념을 알고 계셔야 오늘 기사 내용을 이해하실 수 있거든요.

바로 LTV (담보 인정 비율), DSR (총부채원리금상환비율), DTI (총부채상환비율) 인데요.

 

LTV, DSR, DTI… 많이들 들어보셨을 텐데 무슨 말인지는 잘 감이 안 오시죠?

지금부터 하나씩 살펴보겠습니다.

 

• LTV가 뭔가요?

LTV는 쉽게 말해 “주택담보대출을 받을 때 집 값의 몇% 까지 대출을 해주는가?”입니다.

 

예를 들어, 집값이 5억 원짜리 집이 있고 LTV가 70%라고 한다면?

5억 원 x 70% = 3.5억 원까지는 대출을 해준다는 뜻이죠.

즉, 5억 원짜리 집을 대출받아 매수하기 위해서는 내 돈 1.5억 원 (취득세 제외)이 필요하다는 뜻입니다.

 

 

 

현재 LTV는 정부 방침에 따라 강하게 규제되고 있는데요.

 

주택이 위치한 지역에 따라, 보유 주택 수에 따라, 주택 금액에 따라 그 규제 내용이 다릅니다.

자세한 내용은 아래 표를 참고해주세요!

 

 

지금은 전국 웬만한 지역이 조정대상지역으로 묶여있기 때문에 현재 무주택 이더라도 "웬만해서는 집값의 40 - 50% 정도밖에 대출을 받지 못한다"라고 생각하시면 될 것 같습니다.

 

• DTI가 뭔가요?

DTI는 쉽게 말해 “연 수입 대비 주담대의 원리금 상환 금액이 몇 %를 차지하느냐?”입니다.

말이 조금 어려우실 수도 있는데요.
천천히 설명드릴게요.

 

먼저 현재 DTI 규제 수준이 얼마나 되는지부터 알아야 할 것 같습니다.
먼저 아래 표를 봐주세요.

 

 

숫자는 LTV와 거의 비슷한 것 같은데, 무슨 차이일까요?
예를 들어 설명해드릴게요.

 

만약 연봉이 5000만 원(세전)인 무주택자 A 씨가 있다고 가정해봅시다.

A 씨가 만약 서울 (투기지역)의 아파트를 사려고 한다면, 얼마까지 대출을 받을 수 있을까요?

 

A 씨는 무주택자이므로 DTI 40%를 적용받습니다. 

즉, 주담대의 원리금 상환액 (원금+이자 상환액) 연봉 5000만 원의 40%인 연 2000만 원을 넘게는 대출받을 수 없다는 의미인데요.

이는 매월 원리금 상환액이 2000만/12개월 = 166만 6666원을 넘지 말아야 한다는 뜻입니다.

 

주담대 금리가 3%이고, 30년 만기라고 한다면, 약 3.9억 원까지는 대출이 가능한 것으로 보이네요.

 

A씨의 원리금 상환 금액 계산 (DTI 40%)

 

 

서울의 LTV는 40%니까, 3억 9천/40% = 대략 9억 원 이상의 아파트를 사고자 한다면 DTI 한도에 걸린다는 뜻이 되겠죠?

여기서 중요한 것은, DTI를 따질 때 소득은 “세전 소득”으로 따진다는 사실입니다.

이는 뒤에 나올 DSR에서도 마찬가지인데요.

DTI를 이해하셔야 뒤에 나올 DSR의 이해가 쉬워지기 때문에, DTI에 대해서 잘 이해하셔야 합니다!

 

• DSR이 뭔가요?

현재 정부가 추진하는 규제 방안은 DTI보다 더 강화된 규제인 DSR인데요.

DSR을 쉽게 말하면,"모든 대출 (신용, 담보, 신용카드 등)의 원리금 상환액이 소득의 몇 % 인지"를 따진다는 것입니다. 즉, 주담대에 대해서만 따지는 DTI보다 더 강력한 규제인 것이죠.

 

예를들면, 위에 말씀드린 A 씨가 기존 대출이 하나도 없다면 3.9억 원까지 대출을 받을 수 있겠지만,

기존에 신용 대출이 있거나, 자동차 할부금 등이 있다면 그 금액들 까지 월 166만 원에 합쳐져 주담대를 받을 수 있는 금액이 줄어든다는 것입니다!

 

만약 A 씨가 기존에 신용대출을 월 36만 원씩 갚고 있었다면, 주담대를 받으려면 월 원리금 상환액 130만 원을 넘게 대출을 받을 수 없다는 뜻이죠!

 

A씨의 원리금 상환 금액 계산 (기존 대출이 있는 경우, DSR 40%)

 

계산을 해보면 3.1억 원이 조금 안 되는 금액을 받을 수 있겠네요.

여기에 기존에 신용 대출 등이 있다면 대출 가능 금액은 더 줄어들게 되는 것이죠!

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지금까지 LTV, DTI, DSR에 대해서 설명드렸는데요.

용어는 어렵지만 내용은 크게 어렵지 않죠?

혹시 내용이 어려우셨다면, 댓글 남겨주시면 더 자세히 설명드리겠습니다!

 

 

 

정부가 올해 7월부터 점진적으로 DSR 대출 규제를 강화하기로 발표했는데요.

 

 

 

현재는 투기지역 9억 원 초과 주택을 구입하거나, 연소득 8000만 원 이상 고소득자가 1억 원 이상 신용대출을 받는 경우 적용하던 DSR 규제를 올해 7월부터는 "모든 규제 지역"에서 6억 원을 초과하는 주택을 구매하거나, "연 소득에 상관없이" 신용대출액 1억 원을 초과하면 적용한다고 합니다.

내년 7월부터는 올해 적용될 규제안에 "총대출액이 2억 원을 초과하는 경우"라는 조건이 추가로 붙게 되고요.

2023년 7월부터는 "모든 대출액이 1억 원을 초과"하면 DSR 40% 규제를 적용받는다고 합니다.

 

거기에 신용 대출의 DSR을 산정할 때 기존에는 만기일을 기존에는 10년을 적용했지만 올해 7월부터는 7년, 내년 7월부터는 5년으로 간주한다고 하는데요.
사실상 DSR 계산 시 신용 대출의 연 원리금 상환액이 내년부터는 2배 오르는 것으로 생각하시면 되겠습니다.

 

위의 A 씨의 사례를 예로 들면, 현재 월 신용대출 원리금 상환액이 36만 원으로 간주되지만 내년에는 51만 원, 내후년에는 72만 원으로 간주된다는 뜻이죠.

그만큼 주담대가 가능한 금액도 줄어들겠죠?

 

다만, DSR 계산 시에는 전세자금 대출, 보험계약대출, 예적금 담보대출, 정책 목적의 서민금융 상품 등은 제외된다고 합니다. 

 

 

 

이번 규제 강화가 부동산 시장에 어떤 영향을 주게 될까요?

제 나름의 예상해본 바로는 아마도 올해 7월 이전에 매수 수요가 급증할 것으로 예상합니다.

 

작년 말 신용 대출 규제가 강화된다는 뉴스가 나왔을 때를 기억하시나요?

영끌 매수를 막는다고 하니 너도 나도 신용대출을 먼저 받기 위해 은행 창구로 달려갔고, 연 대출 가능액 한도를 초과한 은행들은 대출을 받으러 온 고객들을 거절하는 사태도 일어났었죠.

대출 규제가 강화된다는 소식은 패닉 바잉을 부추겨 매수 수요를 늘릴 것으로 예상합니다.
게다가 현재는 아직 공급이 부족한 상황이기 때문에 7월 전에 부동산 시세가 또 급등할 가능성이 있어 보입니다.

 

마찬가지로 은행 대출이 어려우니 전세를 낀 매물들을 매수하고자 하는 수요도 늘어날 것입니다.

이 역시 시장에는 집값 상승의 요인이 될 것으로 생각합니다.

 

어떻게 됐든 현재 상황에서는 대출을 규제하면 할수록 오히려 집을 빨리 매수하려는 심리를 자극해 부동산 가격이 오를 것으로 예상되는 현실입니다.

그리고 앞으로는 집을 사기 더더욱 어려워지겠죠..

현재 영끌 대출로 집을 사는 분들도 많이 계실 텐데 앞으로는 주담대에 대해서 만이 아니라 총 대출액에 대한 규제가 생기게 되니 영끌은 정말 힘들어질 것으로 예상합니다.

전세를 낀 매물은 점점 더 품귀현상을 빚을 것이고요.

여러모로 미래가 걱정되는 기사라고 생각합니다.
이 현상은 6억원 이하 집들에서 두드러지게 나타날 것으로 예상되고, 결과적으로 6억원 이하로 키맞추기가 일어나게 되겠죠.
집값이 6억을 초과하는 순간 대출액이 현저히 줄어들게 될테니까요.

가계 대출을 줄인다고는 하지만, 우리나라 사람들의 재무 구조상 부동산이 자산에서 차지하는 비율이 많은데,

부동산 가격은 계속 오르고 대출은 점점 받기 어려워지니, 서민 실수요자들은 집을 사기 위해 더 많은 현금을 가지고 있어야 할 것입니다.