[경매 낙찰 후기] 명도할 때 한 푼도 돈이 안들어가는 경매 물건이 있다? 인천 간석동 복성 빌라 낙찰 후기

 

안녕하세요? 자본주의생존가 입니다.

 

오늘 소개해드릴 물건은 제가 3번째로 낙찰받았던 인천에 위치한 빌라 경매 물건입니다.

빌라는 오피스텔과 마찬가지로 전형적인 수익형 부동산이라 할 수 있습니다.

왜냐하면 빌라는 매매가 어렵기 때문에 월세 임대 수익을 보고 접근하거든요.

 

빌라는 임차인 문제 (월세를 안 낸다던지..), 물건 자체의 문제 (연식이 오래되어 수리할 부분이 많을 가능성)가 있기 때문에 사람들이 싫어합니다.

게다가 빌라는 물건마다 구조, 향 등이 제각각이라 시세 조사의 난이도가 아파트나 오피스텔보다 높습니다.  

하지만 시세를 잘 조사해서 싼 값에 낙찰받는다면, 경쟁률이 낮은 만큼 아파트나 오피스텔보다 높은 월세 수익률을 올릴 수 있답니다.

 

제가 낙찰받은 빌라 물건을 소개해드릴게요.

 

• 사건 번호: 2019 타경 12161
• 해당 법원: 인천지방법원 본원
• 감정 가격:  57,000,000 원
• 최  저  가:  27,930,000 원 (49 %)
• 보  증  금:  5,586,000 원 (20 %)
• 입찰 일시: 2020년 5월 13일 10:00~
• 물건 주소: 인천광역시 남동구 간석동 37-193, 복성 빌라 402호
• 물건 유형: 다세대주택
• 전용 면적: 31 m2 (10 평)
• 대  지  권: 10 m2 (4 평)
• 물건 연식: 1995년
• 물건 사진:

 

 

지난번 낙찰받은 한양빌라 물건과 인접한 물건입니다.

(링크)

1995년식 인천 간석동 다세대 (빌라)로 한양빌라보다 골목에 위치해있습니다.

채광 상태가 좋을 것 같지는 않지만, 그나마 4층이기 때문에 아래층들보다는 낫지 않을까 예상해봅니다.

 

• 기준 권리: 근저당 (2018년 4월 2일)
• 임  차  인: 김OO
• 전입 신고: 2018년 4월 20일
• 확정 일자: 2018년 4월 20일
• 배당 요구: O
• 보  증  금: 18,000,000 원
• 대  항  력: 없음
• 인수 권리: 없음
• 특이 사항: 특별매각조건 보증금 20%

 

이 물건은 임차인이 있으나 대항력이 없는 임차인으로 보증금 1800만 원은 낙찰자가 물어주지 않아도 됩니다.

하지만 소액임차인 최우선변제에 해당하는 임차인으로, 임차인은 1900만 원까지는 보증금을 최우선변제받을 수 있습니다.

 

소액임차인 최우선변제가 뭔지 잘 모르시겠다고요?

제가 다룬 글이 있으니 참고해주세요!

rich-student.tistory.com/6

[기본개념]확정일자와 소액 임차인 최우선 변제란 무엇일까? 주택 임대차 보호법 - 2편

 

보증금을 모두 돌려받을 수 있을 것으로 예상되므로 임차인을 내보내기 수월할 것으로 예상되네요.

 

특이한 점은 ‘특별매각조건 보증금 20%’라고 되어있는 부분인데요.

이 말은, 이전에 한 번 낙찰자가 미납한 적이 있으니 이번에는 입찰 보증금을 올릴 테니까 잘 알아보고 입찰하라는 뜻입니다.

 

한양빌라와 비슷한 입지입니다.

다만, 물건이 한양빌라보다는 골목에 위치해있기 때문에 주의해야 하겠습니다.

 

rich-student.tistory.com/42

[빌라 낙찰 후기] 남들이 싫어할 물건을 낙찰받자! 인천 간석동 빌라 경매 낙찰

• 매매 시세 (평당가): 5000만 원 이하 (500) -> 저는 4800만 원으로 잡았습니다.
• 전세 시세 (평당가): 3000만 원 (300)
• 월세 시세 (평당가): 200/25 (270)
• 입찰가 결정: 4113만 원
• 예상 수익률: 대출 70% 기준 월세수익률 약 12%

사실 빌라의 시세는 참 애매합니다. 

워낙 매매거래가 적기 때문에 중개사에게 물어봐도 제각각인 경우가 많고, 앞서 말씀드렸다시피 물건 특징이 제각각이기 때문이죠.

 

그렇기 때문에 빌라는 월세 수익을 보고 접근하셔야 합니다.

월세 수익을 충분히 뽑아먹은 후, 시세보다 조금 싸게 (급매가), 낙찰가보다는 비싸게 매도하는 방법을 사용하는 거죠.

노후 주택, 혹은 빌라는 흔히 땅을 사는 개념으로 생각하시는 것이 마음 편한데요.

월세를 받으면서 장기 보유하다가 만약 재건축 혹은 리모델링이 들어간다면 그때 매도하는 것이 방법이라 할 수 있겠습니다.

 

• 낙찰금액: 4113만 원에 낙찰되었습니다!

하지만 약간 비싸게 낙찰받은 감이 있어 씁쓸하기는 합니다.

한 200만 원만 낮게 써도 되지 않았을까 하는 아쉬움이 남네요.

 

하지만 반전이 있었으니…

명도비가 한 푼도 들어가지 않았습니다.

 

명도를 하다 보면 경우에 따라 이사비를 요구하거나 저항을 하는 경우가 있는데요.

이렇게 되면 많이 협상에 많은 골치를 썩거나, 저항이 심한 경우 강제 집행까지 가기도 하는데,

운 좋게도 임차인이 아무런 저항 없이 이사를 나갔습니다.

 

낙찰 후 명도 협상을 하기 위해 첫 방문을 한 지 2주 정도 후에 바로 이사를 나가서 시간도 얼마 걸리지 않았습니다.

굉장히 운이 좋았던 케이스입니다.

 

저는 명도 할 때 이사비를 먼저 제시하지 않습니다.

이사비를 주는 것은 협상을 쉽게 하기 위함이지 절대로 의무사항이 아니거든요.

만약 이사비를 요구한다면 금액을 들어보고 깎거나 하는 것이지, 절대 먼저 제시를 해서는 안됩니다.

이렇게 이사비를 요구하지 않고 나가준다면 고마운 일이 생기기도 하거든요.

 

투자자 입장에서 비용을 줄이는 것은 당연합니다. 그리고 법적인 의무가 없기 때문에, 이것은 낙찰자의 당연한 권리라 할 수 있겠습니다.

 

결과적으로 150만 원으로 잡아놓은 명도비를 아끼게 되었네요!

 

물건의 내부 상태도 매우 깔끔한 편이었습니다.

이 정도라면 크게 손을 대지 않아도 임차가 가능한 정도였죠.

처음에는 도배, 장판 정도만 손을 봤는데요. 

이 정도만 하고 임차를 주면 마무리될 것으로 예상했습니다.

 

하지만 예상 밖의 복병이 있었으니….

 

혹시 2020년 여름을 기억하시나요?

역대 최장기간 장마로 6월부터 8월까지 거의 쉬지 않고 비가 왔는데요.

날씨는 습하고, 매일 비가 오니 창문을 열고 환기를 할 수 없어 온 내부가 곰팡이에 뒤덮이는 사태가 벌어지게 됩니다.

 

정말 하늘이 무심하시죠. 하필이면 새로 도배장판을 했는데 곰팡이라니요..

결국 장마가 끝난 후 도배장판을 새로 했고, 다행이도 도배 장판을 새로 하자마자 들어오겠다는 임차인이 있어 9월 1일부터 임차를 했답니다 :)

 

정말 힘든 여름이었습니다..

도배를 두 번 하고, 천장 방수를 하는 바람에 수리비는 약 220만 원이 들어가게 되었습니다.

원래 150만 원 정도 비용이 발생할 것으로 예상하고 입찰했는데, 그것보다 더 많은 금액이 들었죠.

이처럼 빌라는 예상치 못한 변수가 생기는 경우가 많기 때문에 수리비 같은 것은 많이 잡으시는 게 좋습니다,

저도 이번 경험으로 또 하나를 배우게 되었습니다. 빌라는 수리비를 많이 잡자고요.

 

하지만 명도에 비용을 한 푼도 쓰지 않았기 때문에 예상 비용보다는 약간 절감할 수 있었습니다.

명도+수리에 300만 원을 잡아놓았는데 220만 원이 들었으니, 80만 원정도는 절감했네요.

 

이래저래 100 - 200만 원을 낮게 썼으면 어땠을까 하는 아쉬움이 많이 남습니다.

수리비를 좀 더 잡았다면 좀 덜 아쉬웠을지도 모르겠네요.

 

대출을 3420만 원을 받았고, 수리, 중개 수수료 등을 합쳐 약 960만 원정도를 투자했습니다.

임차 계약은 200/25로 2년간 계약을 했고요.

 

이자를 제외하면 월세로 한 달에 15만 원정도가 남게 됩니다.

연 수익률은 15만 원 x 12개월 = 180만 원이고, 투자금 960만 원으로 나누면 약 18.8% 로 계산되네요.

 

역시 빌라 경매는 리스크가 높은 만큼 수익률도 좋습니다.

그리고 5년 이상 보유하게 되면 투자금을 모두 회수할 수 있기도 하고요.

빌라 경매 투자의 매력은 높은 리스크를 감수하면 높은 수익률을 올릴 수 있다는 점인 것 같습니다.

 

지금까지 제가 낙찰받은 인천 간석동 빌라 경매 물건을 소개해드리고, 빌라의 월세 수익률도 공개했는데요.

물론 빌라 투자의 매력이 있기는 하지만, 그만큼 리스크가 있기 때문에 항상 신중하게 투자하셨으면 합니다.

그리고 빌라는 관리에 대한 스트레스도 분명 있기 때문에 (장마로 인한 곰팡이 문제처럼요)

이런 스트레스를 감당할 수 있겠다는 분들이 도전해보시면 좋을 것 같습니다.