[낙찰 후기]경매 초보의 첫 도전! 아파트 낙찰 후기 - 1편

안녕하세요? 부자를 꿈꾸는 부자학생입니다.

낙찰 후기에서는 제가 낙찰받은 물건의 낙찰 후기와 수익률을 공유하고자 합니다.
아직은 경매 초보라서 낙찰받은 물건이 많지는 않지만, 점점 경험이 쌓이고 실력이 쌓이다 보면 이 게시판의 글도 점점 풍성해질 것이라 생각합니다.

오늘 소개해드릴 물건은 제가 경매에 도전하고 처음으로 낙찰받은 물건인 아파트를 소개해 드리고자 합니다.
(개인 정보를 보호하기 위해 사건 번호나 자세한 물건의 정보는 공개하지 않습니다)

1. 경매 물건 정보

1) 연식, 평수
이 물건은 1989년에 지어진 약 30년 된 아파트로, 본건은 13층 중 3층에 위치한 집입니다.
전용 면적은 약 12.7평 정도 되고, 대지권은 7.6평입니다. 내부 구조는 방 2개에 주방 겸 거실, 욕실 1, 베란다가 있는 구조입니다.

2) 권리 분석
이 물건의 소유자는 강ㅇㅇ님이고, 2015년 5월 18일에 근저당이 설정되어 말소 기준 권리입니다.
임차인은 없고 소유자 점유이므로, 낙찰 시 인수되는 권리는 하나도 없습니다.
이런 물건이 권리적으로는 가장 깔끔한 상태라고 보시면 됩니다.

3) 시세 분석
이 물건의 감정가는 135,000,000원이고, 최저가는 94,500,000원입니다.
주변 부동산 문의 결과, 매매 시세는 140,000,000원 정도로 보입니다.
전세 시세는 110,000,000 - 120,000,000원 정도로 보이고, 월세는 1000/45 - 1000/50 정도로 보입니다.
만약 월세를 놓는다고 하면 기대 월세 수익률은 연 4.2%입니다.

4) 물건 분석
이 물건은 30년 된 아파트이고, 주변은 아파트 단지가 많습니다.
또한 주변 상권이 발달된 편이고, 인근에 초등학교, 중학교가 위치해 살기 나쁘지 않은 조건의 물건입니다.
따라서, 임차 수요는 나쁘지 않을 것 같아, 세를 준다면 세가 잘 나갈 것 같습니다.
또한 아파트가 오래되어, 재건축에 대한 기대로 시세 상승도 노려 볼만할 것 같습니다.

2. 입찰가 계산

입찰가는 시세에서 제반 비용 (법무사, 중개 수수료, 수리비, 명도비, 세금) 등을 뺀 후, 원하는 수익률에 맞추어 계산을 합니다.
저는 첫 물건인 만큼, 큰 수익을 기대하지 않고 낙찰을 목표로 손해만 보지 않을 정도로 계산을 했습니다.
그렇게 해서 나온 금액은 약 127,000,000만 원이었습니다.
최종 입찰할 때에는 조금 높여서 127,637,700 원에 낙찰을 받았습니다.

3. 수익률 계산

낙찰가에서 명도비, 수리비, 세금 등등으로 약 1300만 원을 지출하였습니다.
수리를 했을 때 시세를 145,000,000원까지 올려 받을 수 있을 것으로 기대하였고, 예상 매도 시점은 양도 소득세를 줄일 수 있는 1년 후로 잡았습니다.
만약 145,000,000원에 매도를 한다고 하면 양도 차익으로 약 400만 원 정도의 이익이 생깁니다.
대출을 98,000,000원을 받았으므로 총투자금은 약 4300만 원 정도 들어가므로, 약 9% 정도의 이익이 생길 것으로 기대합니다.
만약 전세를 받는다고 하면 총투자금이 줄어들기 때문에, 수익률은 더 높아질 것입니다.
월세를 1000/45로 받는다고 하면 총 투자금 대비 연 16% 정도의 월세 수익이 생기므로 상당히 좋은 투자라 할 수 있습니다.

이번 시간에는 제가 첫 낙찰받았던 물건의 기본 정보와 입찰가, 기대 수익률에 대해 다루었습니다.
다음에는 낙찰 이후 과정인 명도와 수리, 그리고 임차까지 후기를 작성해보고자 합니다.