[오피스텔 입찰후기]임차권이 설정된 오피스텔 경매, 입찰 포기해야하나요? - 남양주 다산동 가운리슈빌 오피스텔 경매 입찰 후기

 

 

안녕하세요? 자본주의생존가 입니다.

 

여러분은 혹시 권리 분석을 하시다가 '임차권'이나 '전세권'을 보고 당황하신 적이 있으신가요?

 

말소 기준 권리인 6개 (근저당, 저당, 경매 개시 결정, 압류, 가압류, 담보가등기)에 해당하지 않지만,

왠지 등기부에 올라와 있어서 신경 쓰이는 것이 '임차권'과 '전세권'인데요.

오늘은 임차권이 있는 물건을 어떻게 입찰해야 하는지 실제 제가 입찰했던 물건으로 설명드리고자 합니다.

 

혹시 임차권과 전세권에 대해서 잘 모르시는 분은 이 글을 읽기 전에 이전 글을 참고해주세요!

rich-student.tistory.com/10?category=806980

[기본개념] 경매 초보를 위한 권리분석 가이드 2편 - 선순위 전세권과 임차권

 

오늘 다뤄볼 경매 물건은 경기도 남양주시 다산동 (옛 도농동)에 위치한 가운리슈빌 오피스텔인데요.

이 오피스텔에서 2020타경15174의 물번 1, 2번으로 두 개의 경매 물건이 나왔고, 저는 이 두 물건에 모두 입찰을 했습니다.

 

 

 

• 사건 번호: 2020타경15174 (물번 1, 2)
• 해당 법원: 의정부 지방법원 본원
• 감정 가격:  130,000,000 원 (1, 2번 물건 모두)
• 최  저  가:  63,700,000 원 (49 %)
• 보  증  금:  6,370,000 원 (10 %)
• 입찰 일시: 2021년 5월 6일 10:30~
• 물건 주소: 경기도 남양주시 다산동 668-2, 가운리슈빌오피스텔 807호 (1번), 808호 (2번)
• 물건 유형: 오피스텔
• 전용 면적: 21 m2 (6.3 평)
• 대  지  권: 6m2 (1.8 평)
• 물건 연식: 2017년
• 물건 사진:

 

 

2017년식 오피스텔입니다. 

연식이 얼마 되지 않아 외관은 깔끔한 편이네요. 

두 물건 모두 남향의 오피스텔이고, 전용 면적은 6.3평으로 혼자 사는 직장인, 학생이 살기 좋은 오피스텔로 보입니다. 

 

 

 

• 기준 권리: 근저당 (2017년 7월 31일)
• 임  차  인: 없음
• 전입 신고: 없음
• 확정 일자: 없음
• 배당 요구: 없음
• 보  증  금: 없음
• 대  항  력: 없음
• 인수 권리: 없음

1번 물건은 임차인이 없는 물건입니다. 

소유자 점유 일수도 있겠으나, 소유자가 주민 등록되어있지는 않으므로 공실일 가능성도 있겠네요. 

말소 기준 권리는 2017년 7월 31일에 설정된 근저당권입니다. 

‘권리 분석 난이도 하’의 깨끗한 물건이라 할 수 있겠습니다. 

 

 

 

• 기준 권리: 근저당 (2017년 8월 10일)
• 임  차  인: 김OO
• 전입 신고: 2020년 6월 30일
• 확정 일자: 없음
• 배당 요구: 없음
• 보  증  금: 1,000,000 원
• 대  항  력: 없음
• 인수 권리: 없음
• 특이 사항: 임차권 (2020년 6월 22일) 설정됨.

2번 물건에는 임차인이 거주하고 있습니다. 

매각 물건 명세서상 임차인은 김OO 씨로, 전입 신고는 2020년 6월 30일로 대항력이 없는 임차인입니다. 

 

 

 

 

그런데, 여기서부터 중요한 내용입니다. 잘 보세요!

 

등기부 상에 박OO씨 외 3인이 임차권을 설정 (2020년 6월 22일)했습니다. 

 

우선 말소 기준 권리보다 앞서는 '선순위 임차권'이 아니기 때문에 안심하셔도 됩니다.

또한 임차권의 내용을 자세히 살펴보면, 임차 보증금은 2000만 원이고 계약 일자는 2017년 8월 5일입니다.

하지만 전입 신고를 하지 않았고, 확정일자만 2020년 6월 1일로 되어있습니다. 

 

이런 경우, 계약 일자가 말소 기준 권리인 2017년 8월 10일보다 빠르다고 하더라도 대항력을 주장할 수 없습니다

계약 일자는 말 그대로 계약 일자이지, 실제 여기에 거주하던 사람이라는 사실을 인정받기 위해서는 전입 신고를 해야 하기 때문입니다.

 

아마도 전입 신고 없이 살고 있는 집에 압류가 걸리고 근저당이 설정되는 등 상황을 알게 되었고,

부득이하게 이사를 나가야 하는 사정 때문에 임차권을 설정한 것으로 보입니다. 

 

오피스텔에 전월세를 살아보시거나 계약을 해보신 분들이라면 아시겠지만, 오피스텔은 전입신고를 하지 않고 사는 경우가 많은데요. 

이는 오피스텔에 전입신고가 되면 주거용 오피스텔이 되어 집주인의 주택 수에 포함되기 때문입니다. 

그래서 주택 수에 포함시키지 않기 위해 전입 신고를 하지 않는 대신 월세를 조금 깎아주는 일이 흔하죠. 

이 물건의 경우는 전입 신고 없이 살던 도중 집이 경매에 넘어간 것으로 보이고요. 

하지만 배당 요구를 하지 않았다면 보증금을 돌려받을 수 없습니다.

 

투자자 입장에서는 “대항력 있는 임차인은 없으니, 내가 보증금을 물어줄 필요는 없다!” 는 것만 기억하시면 되겠습니다. 

 

다시 말해, 임차권이나 전세권이 있더라도

 

1) 말소 기준 권리보다 빠른지 여부 확인

2) 전입 신고 여부 확인

 

을 하면 낙찰받았을 때 물어줘야 할지 말 지를 알 수 있다는 것이죠.

 

 

 

경의중앙선 구리역과 도농역 사이에 위치하고 있습니다. 

도농역까지는 도보 10분 정도 거리이고, 바로 앞에 버스 정류장이 있어 교통은 편리해 보입니다.

주변은 전형적인 주거지역이고, 상권도 그다지 나쁘지 않아 보이네요.

혼자 살면서 서울로 출퇴근하는 분들이 살만한 환경인 것 같습니다. 

주변에 왕숙천과 황금산도 있어 자연 환경도 괜찮은 편이네요. 

 

 

 

• 매매 시세 (평당가): 11,500만 원 (1807)
• 전세 시세 (평당가): 11,000만 원 (1730)
• 월세 시세 (평당가): 500/50 (865)
• 입찰가 결정: 9790만 원
• 예상 수익률: 6% (대출 없을 시)

9790만 원으로 낙찰을 받는다면 취득세, 명도비 등을 포함해 약 10500만 원 정도의 비용이 들 것으로 예상됩니다.

만약 전세를 놓는다면 플러스피 투자가 되겠고, 월세를 놓는다면 대출 없이 6% 정도의 수익률을 기대할 수 있겠습니다.

 

만약 대출을 잘 받는다면 수익률은 10% 이상으로 더 올라가겠죠.

 

그리고 임차인이 없는 물번 1보다는 임차권도 설정되어있고 임차인도 거주 중인 물번 2가 명도에 좀 더 난이도가 있을 것으로 생각되기 때문에 1번 물건을 좀 더 높은 가격으로 입찰하였습니다.

 

 

 

• 낙찰금액: 1번: 107,127,777 원, 2번: 106,678,000 원

제 입찰가보다 1000만 원 정도 높은 가격에 낙찰되었습니다.

제가 패찰한 요인으로 생각되는 것은 시세를 12000만 원이 아니라 보수적으로 11500만 원으로 잡았던 것이 요인 중 하나였을 것으로 예상합니다.

 

어쩌면 낙찰자분들은 더 높은 시세를 예상했을 수도 있고, 향후 가격 상승에 베팅했을 가능성도 있습니다.

 

그리고 이 물건은 초보자도 할만한 물건이기 때문에, 초보자들이 각종 부대비용을 생각하지 않고 입찰했을 가능성도 큽니다.

 

오늘은 경기도 남양주시 다산동 오피스텔 경매 물건을 다뤄보았는데요. 

 

신축급의 오피스텔이기 때문에 경쟁이 치열해 패찰하고 말았습니다.

 

경험치를 한 번 더 쌓은 셈으로 치고 다음 물건에 또 도전하다보면 언젠가는 또 낙찰의 행운이 찾아오겠죠^^