[빌라 경매 입찰 후기] 20만원 차이의 치열한 승부! 인천 문학동 대상월드빌

안녕하세요? 자본주의생존가 입니다.

요즘 날씨가 많이 추워졌는데, 따뜻한 겨울 보내고 계신가요?
요즘 일교차도 크고, 아침과 밤에 기온이 많이 떨어져서 감기에 걸리는 분이 제 주위에 많이 계신 것 같습니다.
제 글을 읽으시는 여러분 모두 감기 조심하세요!

이번 시간에는 제가 입찰했던 물건에 대해 분석하고, 입찰 결과를 공유하겠습니다.
앞으로 입찰하는 물건들에 대해 입찰 결과를 공유하는 글들을 올릴 예정인데, 글들을 보시면서 경매 물건 조사는 어떻게 하고, 입찰가 결정은 어떻게 하는지에 대해 다룰 예정입니다.
모쪼록 경매를 처음 접하시는 분들에게 제 글이 도움이 되었으면 하네요.

오늘 다룰 물건은 인천 미추홀구 문학동에 위치한 빌라입니다. 2020년 첫 입찰 물건의 입찰 결과가 어땠는지 한번 살펴보시죠!

• 사건 번호: 2019타경21301
• 해당 법원: 인천지방법원
• 감정 가격: 82,000,000 원
• 최  저  가: 57,400,000 원 (70 %)
• 보  증  금: 5,740,000 원 (10 %)
• 입찰 일시: 2020년 1월 13일 (월) 10:00 ~
• 물건 주소: 인천광역시 미추홀구 문학동 355-24 대상월드빌 제B동 201호
• 물건 유형: 다세대 주택 (빌라)
• 전용 면적: 39.94 m2 (12.08 평)
• 대  지  권: 19.5 m2 (5.9 평)
• 물건 연식: 2001년
• 물건 사진: 외관이 아주 나빠보이지는 않습니다.
  1층에 주차장이 있는 전형적인 2000년대 초반 필로티 구조의 빌라로 보이네요.
  아쉽게도 내부 사진은 없는 것으로 보입니다.

 

• 기준 권리: (근)저당, 2012-11-02
• 임  차  인: 김ㅇㅇ
• 전입 신고: 2015-02-23
• 확정 일자: 2015-02-23
• 배당 요구: 2019-07-31
• 보  증  금: 10,000,000 원 (차임: 400,000)
• 대  항  력: 없음
• 인수 권리: 없음

임차인 김ㅇㅇ님은 2015-02-23에 전입 신고를 한 임차인으로, 기준 권리인 2012-11-02보다 늦게 전입 신고를 했으므로 대항력이 없는 임차인입니다.
따라서 낙찰자가 임차인에게 물어줘야하는 보증금은 없습니다.
다만, 보증금이 천만 원이고 배당 요구를 했으므로, 소액 임차인 최우선 변제에 해당하는 임차인입니다.
따라서 확정 일자와 관계 없이 보증금을 일부 (또는 전부) 돌려받을 수 있을 것으로 보입니다.
임차인 입장에서는 천만 다행인 일이네요.

주변에 초등학교가 있네요. 지하차도가 있는 큰길가에 있는 빌라입니다.
멀지 않은 거리에 승학산과 삼호 어린이 공원, 승학 체육 공원 등이 있어 주변에 휴식 공간도 어느 정도 있는 것으로 보입니다.
또한 문학 IC가 근처에 있어 차가 있는 사람이라면 고속도로로 나가기에도 좋은 입지로 보입니다.
지도에 보이지는 않지만, 버스를 타고 조금만 나가면 인천 1호선 문학경기장 역이 있어 지하철을 이용하기에도 나쁘지는 않은 위치로 보입니다.

• 매매 시세 (평당가): 7500 (625)
• 전세 시세 (평당가): 7000 (583)
• 월세 시세 (평당가): 500/40 (375)
• 경쟁 물건 분석: 
  • 경쟁 1
    • 매매 시세 (평당가): 8500 (654)
    • 전세 시세 (평당가): 7000 (538)
    • 월세 시세 (평당가): 500/40 (346)
    • 물건 연식: 2003
    • 수리 상태: 기본 상태
    • 층: 4층 중 4층
  • 경쟁 2
    • 매매 시세 (평당가): 7000 (538). 이 물건은 원래 8500 (654)에 팔렸던 물건이지만, 급매로 나온 물건입니다.
    • 전세 시세 (평당가): 7000 예상 (538)
    • 월세 시세 (평당가): 
    • 물건 연식: 2005
    • 수리 상태: 깔끔하게 수리된 편. 화장실 기본.
    • 층: 4층 중 1층
  • 경쟁 3
    • 매매 시세 (평당가): 7500 (625)
    • 전세 시세 (평당가): 7000 (583)
    • 월세 시세 (평당가): 500/40 (375)
    • 물건 연식: 2001
    • 수리 상태: 기본 상태

• 입찰가 결정: 경쟁 물건들과 비교하여 본건의 시세를 7500만 원으로 잡았습니다.
  경쟁 물건이 더 있다면 비교하기 좋겠지만, 물건들을 비교해보면 시세가 어느정도 모이는 것으로 보입니다.
  매매 평당가는 600만 원 초중반으로 보이고, 전세는 500만 원 중반, 월세는 300만 원 후반대가 동네 시세로 보이네요.
  현장 조사하면서 점유자를 만났으나, 점유자 본인이 입찰할 것이라고 하면서 내부를 보여주지 않아, 내부는 보지 못했습니다.
  하지만 주변 경쟁물건들의 상태를 봤을 때 수리가 깔끔하게 되어있을 것 같지는 않네요.
  어느 정도 수리비는 비용으로 포함해야할 것 같습니다. 
  점유자 본인이 입찰할 예정이라고 하는걸 보면, 명도할 때 어느정도 마찰은 예상해야할 것 같습니다.
  이런 비용들을 생각하여, 입찰가는 65,400,000 원으로 잡았습니다.
• 예상 수익률: 65,400,000에 입찰을 한다면, 대출을 받지 않더라도 월세 수익률이 7.9%나 나오는 물건입니다.
  7500만 원에 판다면, 세금 등 비용을 고려하지 않았을 때 약 14.7%의 시세 차익이 발생할 것으로 보입니다.
  만약 대출을 받는다면 훨씬 높은 수익률을 올릴 수 있을 것입니다.
  굳이 시세 차익을 보지 않더라도, 월세를 놓으면 꽤 좋은 수익률이 나오므로, 욕심나는 물건이네요.

총 10명이 입찰했고, 입찰 결과 20만 원 차이로 패찰했습니다!!!ㅠㅠㅠ
낙찰가는 65,600,000원 (80%) 입니다.
20만원 차이로 패찰해서 너무 아쉽습니다...ㅠㅠ
개인적으로 수익률이 잘 나올 것으로 기대해서 욕심을 부렸던 물건인데, 단돈 20만원 차이로 수익률은 물 건너갔습니다.
아쉽지만 이게 경매의 재미라고도 할 수 있겠습니다.
낙찰 받으신 분 축하드립니다. 잘 운영하셔서 좋은 수익률을 거두시길 기원합니다 (질투납니다!)

이번 물건 조사를 할 때, 점유자인 임차인도 본인의 집을 살 기회라고 생각한다며 입찰 경쟁을 했습니다.
하지만, 거의 최저가에 근접한 수준으로 입찰가를 써서 냈습니다.
경매를 잘 모르는 분들이 보통 시세 조사가 안되어 입찰가를 아주 낮게 쓰거나, 반대로 감정가를 시세로 알고 입찰가를 아주 높게 써서 낙찰받는 경우가 종종 있습니다. 이번 경우는 전자입니다.
하지만 경매라는 시장은 언제나 경쟁자가 있기 때문에, 그리 호락호락하게 싸게 낙찰받기는 어렵습니다.
(물론, 로또도 누군가는 당첨되듯이, 아주 낮은 가격에 낙찰을 받는 경우도 있기는 하지만, 흔한 경우는 아닙니다)

이렇게 한 물건 입찰이 끝났네요.
저는 물건 조사부터 입찰까지는 대략 2주 정도의 시간을 두고 조사하고 있는데요, 시세도 천천히 살펴봐야 하고, 현장 검증도 필요하기 때문에
2주 정도 시간을 두고 조사를 합니다.
이번 물건을 패찰해서, 2주의 시간과 노력이 물거품이 되었지만, 오늘도 레벨업을 위한 경험치를 쌓았네요.

다음 물건은 낙찰받아서 수익을 거둘 수 있었으면 좋겠네요!!

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