12.16 주택 시장 안정화 방안 내용 살펴보기

안녕하세요? 부자를 꿈꾸는 부자학생입니다.

오늘 국토교통부에서 ’12.16 주택 시장 안정화 방안’을 발표하였습니다. 세제와 대출 규제 등을 포함한 강도 높은 대책으로 평가받고 있는데요. 오늘은 12.16 주택 시장 안정화 방안 (12.16 대책)에 대해 자세히 다루어보고자 합니다. 

1.     배경

이번 대책을 발표하게 된 배경은 다음과 같습니다. 정부가 현재 부동산에 대해 어떻게 인식하고 있는지 보여주는 대목이라고 생각합니다.

1)     최근 강남을 중심으로 24주간 연속 아파트값이 상승하며 서울 집값의 상승을 주도.
2)     분양가 상한제 대상이 되지 않은 지역을 중심으로 국지적인 과열 발생
3)     갭투자와 편법, 불법 증여가 증가하고 있고, 편법 대출을 통한 의심 거래 발생
4)     현재 공급은 충분하나, 일각에서 분양가 상한제로 인한 공급 부족론을 제기하며 시장의 불안 심리 자극

2.     정책의 방향

1)     편법 대출을 통한 갭투자를 막기 위해 대출 규제의 사각지대를 해소
2)     종부세, 공시가격, 양도세 개편을 통한 과세체계 강화
3)     분양가 상한제 확대를 통한 풍선효과 차단
4)     서울시 공급 확대

3.     세부 방안 1. 투기적 대출 수요 규제 강화

1)     투기지역, 투기과열지구 시가 9억 원 초과 주택에 대한 LTV (담보인정비율) 강화
현재 투기지역과 투기과열지구 내의 9억원 초과 주택을 무주택자가 구입하는 경우 LTV 40%를 적용받으나, 대책 시행 이후 9억 원 이하는 40%, 9억 초과는 20%의 LTV를 적용받게 됩니다.
즉, 14억원 주택을 구입할 때 기존에는 14억 x 40% = 5.6억원의 대출한도가 있었다면, 대책 시행 후에는 9억원 x 40% + 5억원 x 20% = 4.6억원의 대출 한도를 적용받게 됩니다.

2)     초고가 주택 (시가 15억원 초과)에 대한 주택담보대출 금지

3)     DSR (총부채원리금상환비율) 강화

4)     주담대 실수요 요건 강화: 고가 주택의 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경하고, 1주택 또는 무주택 세대가 투기지역, 투기과열지구 내의 집을 구매하는 경우 1년 내 전입 및 처분 의무가 생겼습니다. 즉, 기존 1주택 세대라면 기존 집을 1년 이내에 처분하고 전입을 해야 한다는 의미이며, 무주택 세대였다면 구입 후 1년 이내에 전입신고를 하라는 의미입니다. 이 말을 바꿔 말하면, 투기지역과 투기과열지구에서는 투자용으로 주택을 구매하는 경우에는 대출을 해주지 말라는 의미로 보입니다.

5)     주택 구입 목적 사업자 대출에 대한 관리 강화: 기존에는 투기지역에서만 사업자를 대상으로 한 주담대가 불가능했다면, 적용 범위를 확대해 투기과열지구에서도 사업자를 대상으로 한 주담대가 불가능해졌습니다.

6)     주택 임대업 개인사업자에 대한 RTI (임대업 이자 상환 비율) 강화로, 기존 RTI 1.25배 -> 1.5배로 강화되었습니다. 이것은 투기지역과 투기과열지구에서 해당되는 이야기이며, 그 외 지역은 기존과 동일합니다.

7)     9억 이상 주택을 구입, 보유중인 사람이 전세 대출을 받는 것을 기존에는 서울보증보험에서는 허용하였으나, 이를 제한하도록 할 방침이라고 합니다. 즉, 전세 대출을 통한 갭투자를 막겠다는 의미입니다.

8)     전세 자금 대출을 받은 사람이 시가 9억 원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유하면 전세 대출을 상환하도록 규제가 강화됩니다. 

4.     세부 방안 2. 주택 보유 부담 강화 및 양도소득세 제도 보완

1)     종부세 세율 상향: 종부세율을 상향하여 주택 보유 부담을 늘리겠다는 방안으로 보입니다. 기존에 제기되었던 보유세 강화를 통해 시장에 매물이 나오도록 유도하겠다는 방안으로 보입니다.

2)     조정대상지역 2주택자 종부세 세부담 상한 상향조정: 기존 조정지역 2주택자에 대해 세부담 상한200%로 적용되던 것이 300%로 상향 조정됩니다.

3)     1세대 1주택 보유 고령자의 세액 공제율과, 고령자 공제+장기보유 공제의 합산 공제율 상한을 높여 실 수요 1주택자의 부담을 경감시킨다고 합니다. 무슨 말이냐면, 종부세율이 오르고 공정시장가액비율이 증가하면서 1주택 실수요자들이 세부담이 늘어 불만이 많아진 상황입니다. 이에 대한 공제율을 높여 불만을 진정시키고자 하는 의도로 보입니다.

4)     공시가격 현실화율 제고: 고가주택을 중심으로 시세 변동을 포함하여 공시 가격을 현실화하여 세금을 더 걷겠다는 의미입니다.

5)     1세대 1주택자 장기보유 특별공제에 거주 기간 요건 추가: 2021년 1월 1일부터 매도 시, 양도소득세를 매길 때 장기보유특별공제에 보유뿐만 아니라 실거주 기간을 공제율에 추가한다고 합니다. 즉, 실거주한 집이 아니라면 장기보유했더라도 양도소득세를 조금만 공제해주겠다는 의미입니다.

 6)     조정대상지역 일시적 2주택자 전입 요건 추가 및 중복보유 허용기한 단축: 기존에 일시적 2주택자인 경우 양도소득세 비과세 혜택을 주던 요건을 강화하여, 신규 주택 취득일로부터 1년 이내에 전입을 해야하고, 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에만 비과세 혜택을 준다고 합니다. 기존에는 전입 요건이 없었고, 2년 이내에 처분만 하면 비과세 혜택을 줬었습니다. 이것은 2019년 12월 17일부터 적용되며, 대책 발표 전 매매계약 체결+계약금을 지불한 경우에는 종전 규정이 적용됩니다.

7)     등록 임대주택에 대한 양도세 비과세 요건에 거주요건 추가: 조정대상지역 내 등록 임대주택도 거주 요건 2년을 충족하는 경우에만 1세대 1주택 비과세 혜택이 주어집니다. 즉, 기존에는 임대사업자 등록을 한 경우에는 거주 기간과 관계없이1세대 1주택 양도세 비과세 혜택이 있었으나, 이제는 임대주택을 등록한 경우 2년 거주요건이 생깁니다. 그런데, 이것이 앞뒤가 이상한 게 임대 주택으로 등록한 집에 본인이 살 거라면, 그게 임대 주택인가요? 뭔가 정책의 방향이 이상한 것 같네요..

8)     조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 시 주택 수에 분양권도 포함: 현재 대출, 청약시에만 주택 수에 포함되었던 분양권이 주택 양도 시에도 주택 수에 포함되어 양도소득세 중과를 적용받게 됩니다. 아직 지어지지도 않은 집 (분양권)을 갖고 있어도 이제는 모든 규제를 적용받는 다주택자입니다. 조합원 입주권에 대해서는 언급이 없네요.

9)     2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상: 기존에는 1년만 보유를 하고 있어도 기본세율을 적용받았으나, 이제는 무조건 2년을 보유한 경우에만 기본세율을 적용받을 수 있습니다.

10)  조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과 한시적 배제: 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우에는 양도세 중과가 배제되고, 장기보유특별공제가 적용됩니다. 이는 2020년 6월 말까지 양도하는 주택에 적용됩니다.
양도세 중과를 풀어줌으로써 시장에 매물을 6개월 이내에 내놓으라는 의미인데, 왜 6개월만일까요? 선거를 의식한 것은 아닌지 의심이 가지만 일단은 그렇습니다.

 5.     세부 방안 3. 투명하고 공정한 거래 질서 확립

1)     민간 택지 분양가 상한제 적용 지역 확대: 아래 표를 참고하세요.

2)     시장 거래 질서 조사체계 강화: 세금 탈루, 자금 출처 조사 등 관리 감독을 철저히 하겠다는 내용입니다.
3)     공급 질서 교란, 불법 전매 시 청약 제한 강화: 모두 10년 청약 금지 기간을 적용받습니다.
4)     청약 당첨 요건 강화: 청약 당첨을 위해 기존 1년 이상 거주해야 했던 청약 요건을 2년 이상으로 강화하였습니다.
5)     청약 재당첨 제한 강화: 분상제 주택, 투기과열지구 당첨 시 10년, 조정대상 지역 시 7년의 재당첨 제한을 적용받습니다.6)     임대등록 시 혜택 축소, 관리 감독 강화: 임대사업자에 대한 혜택을 축소하고, 관리 감독을 강화하여 임대 사업에 대해 관리하겠다는 의미로 보입니다.

6.     세부 방안 4. 실수요자를 위한 공급 확대

공급을 확대하는 사업을 추진해서 공급을 늘리겠다는 대책들이며, 자세한 내용은 첨부를 확인하시면 될 것 같습니다. 크게 중요한 내용은 없습니다.

7.     총평

지난해 9.13 대책 이후 세제, 대출 등을 아우르는 강력한 대책으로 평가받고 있습니다. 그러나 공급을 늘리고 양도세 중과를 일시적으로 완화하여 시장에 다주택자가 매물을 내놓도록 유도하는 방향으로 대책을 내놓은 것으로 보입니다만, 실효성이 있을지는 더 지켜봐야 할 것 같습니다. 특히, 10년 이상 보유한 다주택자가 매물을 내놓는 경우에만 양도세를 완화하는 것이어서, 얼마나 큰 효과가 있을지는 장담할 수 없을 것 같습니다. 다만, 계속 완화해주어서 시장을 안정화시키고자 하는 것이 아니라 6개월 동안만 적용되는 것을 보면, 선거를 앞두고 단기적인 안정화 효과를 거두고자 하는 의도가 아닌가 생각됩니다.