안녕하세요? 부자를 꿈꾸는 자본주의생존가 입니다.
부동산 경매, 다들 많이 들어보셨을 거라고 생각합니다.
여러분이 들어보신 경매에 대한 소문은 어떤 소문인가요?
'싸게 살 수는 있다고 하는데 위험하다더라', '경매 나온 물건들은 하자 있는 물건들이라더라',
'경매하다 망한 사람이 많다더라', '요즘 경매는 레드오션이라 먹을 게 없다더라', '경매는 이제 끝물이다'
이런 얘기도 많이 들어보셨을 거예요.
도대체 경매라는 것이 무엇이길래 이렇게 소문이 무성할까요?
그리고 경매는 정말 좋은 투자처가 맞을까요?
1. 경매란 무엇인가?
여러분은 '경매' 하면 어떤 장면이 떠오르시나요?
아마 이런 장면을 떠올리는 분들이 많으실 거라고 생각합니다.
우리에게 익숙한 경매는 돈 있는 사람들이 경매장에서 고가의 미술품이나 골동품 등을 살 때, 또는 도매시장에서 이뤄지는 경매 등입니다.
하지만, 제가 블로그에서 다루게 될 경매는, 정확히 말하자면 '법원 경매'입니다.
법원 경매장도 위의 경매장과 분위기는 비슷합니다만, 대략 이런 분위기입니다.
법원 경매란, 돈을 빌린 사람 (채무자)가 돈을 빌려준 사람 (채권자)에게 이자 또는 원금을 갚지 못했을 때, 채권자가 채무자로부터 돈을 받아내기 위해 법원에 채권자의 재산을 처분해서 돈으로 달라는 것이라고 보시면 됩니다.
쉽게 말하자면, 돈을 갚을 능력이 없는 사람의 재산 (집, 자동차, 기타 재산 등)을 법원에서 강제로 팔아 돈으로 바꾸고, 그 돈으로 빚을 갚아주는 것이라고 생각하시면 되겠습니다.
그렇다면 왜 이런 일을 할까요?
이해를 돕기 위해 쉬운 예를 하나 들어 봅시다 (물론, 예시일 뿐이므로 실제와는 다릅니다).
친구에게 돈을 빌려줬는데 친구가 갚지 않아 곤란한 상황이 있었던 경험 있으신가요? 그런데 그 친구가 갑자기 비싼 외제차를 끌고 돌아다니는 모습을 봤다고 가정해봅시다. 그럴 땐 기분이 어떨까요?
'아니 나한테 갚을 돈은 없다면서 저 차는 뭐야? 저 차 살 돈으로 돈부터 갚을 것이지!!'라는 생각이 들겠죠?
이런 경우, 법원에 "내 친구가 돈은 안 갚으면서 비싼 외제차를 타고 다닙니다. 저 차를 팔아서 제 돈을 갚도록 만들어주세요!"라고 경매 신청을 하는 것입니다. 그러면 법원에서 괘씸한 친구의 차를 팔아서 받아야 하는 돈을 갚아주는 게 경매라고 생각하시면 됩니다.
그렇다면 경매 투자는 왜 하는 걸까요?
2. 경매의 장점
경매의 장점은 무엇일까요?
가장 큰 장점은 시세보다 부동산을 싸게 살 수 있다는 점입니다. 사실상 이게 경매를 하는 주목적이죠.
운이 따라준다면, 1억 원짜리 아파트를 7000만 원, 8000만 원에도 살 수 있습니다.
'에이, 고작 2-3000만 원 차이네..'라고 생각하실 수도 있겠지만, 10억 원짜리 서울의 아파트를 7-8억에 샀다고 생각하시면 좀 더 와 닿으시겠죠?
부동산을 싸게 샀다면, 시세에만 팔아도 이득을 볼 수 있습니다. 경우에 따라서는 급매로 내놔도 이득을 볼 수 있죠.
또한, 남들보다 싸게 샀으므로 시세가 상승하면 남들보다 더 큰 이득을 볼 수 있고, 만약 시세가 하락하더라도 여전히 이득이거나 남들보다 손해를 덜 볼 수 있습니다.
1억 원짜리를 7000만 원에 샀는데, 시세가 1억 2천만 원으로 오르면 남들보다 3천만 원 더 이득을 볼 수 있고,
시세가 9000만 원으로 떨어졌다고 해도 남들이 1000만 원 손해 볼 동안 나는 7000만 원에 샀기 때문에 여전히 2000만 원 이득을 볼 수 있죠! (물론 떨어진 1000만 원이 아깝겠지만요..)
그리고 개인적으로, 경매를 공부하면서 배우는 '권리'와 '임대차 보호법'과 관련된 내용들은 살면서 꼭 필요한 지식이라고 생각합니다.
이 내용들은 나중에 개념 정리하면서 추가로 포스팅하겠습니다.
경매가 이렇게나 좋은데, 왜 주변에 경매한다는 사람들이 많지 않을까요?
경매는 도대체 무슨 단점이 있길래 사람들이 하지 않는 걸까요?
3. 경매를 하지 않는 이유
경매를 하지 않는 가장 큰 이유는 본능적인 거부감 (혹은 두려움)이라고 생각합니다.
경매를 공부하려면, 용어나 법률, 판례 등을 공부해야 합니다.
경매 강의나 책을 접해보신 분들이 있다면 이런 경험이 있으실 겁니다.
'주택 임대차 보호법이 어쩌고 저쩌고... 대항력이 어쩌고 저쩌고... 무슨 권리가 어쩌고 저쩌고... 이게 다 무슨 소리야?'
맞습니다. 경매와 관련된 용어, 법률, 권리분석 등은 어려워 보입니다.
하지만 경매를 하는 목적을 다시 생각해 보시기 바랍니다.
경매를 하는 이유는 뭐죠? 돈을 벌기 위해서입니다.
우리는 경매 전문가가 되고자 하는 게 아니죠? 공인중개사 시험을 준비하는 것도 아닙니다.
그런 복잡한 용어들을 모두 다 알고, 법률을 다 빠삭하게 알고 있어야만 투자를 성공할 수 있을까요?
절대 아닙니다.
30년 동안 순댓국만 팔아오신 할머니가 끓인 순댓국이 맛있을지, 식품영양학과 교수님이 끓인 순댓국이 맛있을지 한번 생각해봅시다.
투자는 수익률 높은 게 고수입니다. 법을 달달 외우고 있다고 해서 투자를 잘하는 것은 절대로 아닙니다.
그리고 경매 물건의 대다수는 권리적으로 아무런 문제가 없어, 조금의 시간만 투자해서 공부하면 초보자도 충분히 해결할 수 있는 물건들이 많습니다.
또한, 어려운 물건이라고 해서 반드시 수익률이 높고, 쉬운 물건이라고 해서 돈이 안 되는 것도 아닙니다.
중요한 것은 투자를 직접 경험하고 실행하는 것입니다.
공부는 투자를 하면서 하는 것이지, 공부를 100% 마쳐야 투자를 할 수 있는 것은 아닙니다.
4. 결론
경매에 대한 두려움에 대해, 저는 그림자와 같다고 생각합니다.
멀리 있는 벽에 생기는 그림자 (두려움)는 매우 크지만, 가까이로 갈수록 그림자는 작아집니다.
경매는 멀리서 보면 두렵지만, 가까이서 보면 생각보다 별 거 아니라고 생각할 수 있습니다.
물론 경매투자는 일반적인 투자에 비해 어렵습니다.
낙찰받는다고 끝이 아니고, 집에 살고 있는 점유자를 내보내는 과정 ('명도'라고 합니다)에 대한 스트레스도 있습니다.
하지만 돈은 공짜로 벌 수 있는 게 아닙니다. 노력하는 만큼 돈을 버는 것이죠.
경매를 하고자 하는 마음이 있으시다면, 마음을 강하게 먹으셔야 합니다.
수익은 인내하는 사람을 따라가기 마련입니다.